浅谈房地产开发贷款应注意的问题

房地产开发贷款额度权限降低、个人住房抵押贷款门槛没有提高、停止办理期房转按揭业务……近日，沪上银行对房地产贷款“痛下狠招”，采取各种具体措施，配合政府对房地产的调控措施，从房地产贷款中最主要的开发贷款和个贷入手，开始对房地产业金融业务动真格。联系起不久前银监会对房地产贷款风险的征求意见稿和更早的央行121文件，商业银行的这些动作，预示着在经历了“痛苦”的选择之后，银行终于在贷款规模和风险控制之间又走出了一步。

期房转按揭：暗地叫停

“个别银行已经不做期房的转按揭业务了！”不久之前，某房产中介的市场总监对记者透露这一消息，但各商业银行的房贷部门在接受记者采访时，对此还是“犹抱琵琶半遮面”地含糊其词。最近，记者再次就这一问题询问各商业银行时，得到了基本一致的回答：为了配合即将出台的“期房限转”政策，规避业务风险，一些商业银行已经基本上停止受理期房转按揭业务。

据交通银行上海分行私人金融部相关人士透露，对于期房转让业务，该行现在持谨慎态度。以前在受理期房转让业务时，与现房转让在操作上没有太大区别，而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时，必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可以放款。据介绍，如果交易中心停止受理期房转让，房产贷款的抵押手续就办不出来，银行也就不会发放贷款了，这就意味着停止了转按揭业务。

据了解，建行、工行、中行、华夏、民生银行等对待目前的期房转按揭业务都非常谨慎。他们一般首先会提醒客户交易过程中存在的政策因素影响，然后提出在交易中心受理之后，才发放贷款的要求。

房地产开发贷款：银根收紧

“商业银行的房地产贷款中，以开发贷款和个人住房抵押贷款为主。过去一段时间内，有的商业银行为了追求贷款规模，而一定程度上忽视了房地产贷款的风险。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞分析认为，无论是银监会征求意见的《商业银行房地产贷款风险管理指导》，还是曾经引起轩然大波的央行121文件，没有商业银行的配合执行，都会成为一纸空文。他透露，最近一段时间以来，商业银行发放给发展商的开发贷款已经悄悄收紧，商业银行各分行、支行的贷款额度和审批权限等逐步缩小，有的银行索性取消了支行的房地产开发贷款审批权。

某商业银行房贷部负责人证实了以上消息：“就我们银行来说，以前如果发展商想从银行贷2000万元开发贷款的话，各个支行就可以审批发放了。但是，最近一段时间以来，我们已经取消了各支行的房地产开发贷款的审批权限，进而归集到上海分行来集中审批。”

据分析，目前房地产开发贷款的不良资产率已经超过了工商企业贷款的平均水平，限制、收紧开发贷款势在必行。银行紧缩开发贷款是商业银行为了规避金融风险所必然采取的自保措施。银行对房地产贷款的审批严格，可能会使一些小公司“拿着金饭碗讨钱”，也就是说即使有好项目，也很难获得开发贷款。

个贷政策：按兵不动

近日，有媒体报道，深圳发展银行上海分行近日起将其个人住房抵押贷款利率实施全面上调，该行新的个人贷款政策规定，对居民购买的第2套以上住房实行普通商业贷款利率，不再实行5.04%的优惠住房按揭贷款利率；对住房抵押贷款利率，则在央行规定的基准利率基础上根据不同层次客户进行5%—30%的上浮。同时，对于1990年以前落成的、总额低于15万元的二手房，该行不再发放贷款。

这一消息引起了广大购房者和银行业界人士的广泛关注。在激烈竞争的个贷市场上，难道“利率坚冰”真的有所松动记者就此求证深圳发展银行上海分行有关人士时，得到了否定回答。据介绍，该行最近没有下发有关个贷调整的文件通知，对于以上诸如第二套房子以上购房贷款利率、住房抵押贷款利率等也没有进行调整。