农村土地租赁合同纠纷上诉案

农村土地租赁合同纠纷上诉案

上诉人黄启雄，男，1960年8月8日出生，汉族，住1号。

委托代理人刘思越，广东法则明律师事务所律师。

被上诉人林泽恒，男，1964年11月15日出生，汉族，住。

委托代理人颜国牛，广东务正律师事务所律师。

上诉人黄启雄因与被上诉人林泽恒农村土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院三法民贰初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：2004年11月30日，被告与佛山市三水区芦苞镇四联村委会蔡边南向村民小组签订《土地租用合同书》一份，约定：1、南向村将“了田”约七亩的土地出租给被告使用，租期为25年，前20年每年租金为20500元;2、被告在签订合同当日需支付第一年租金20500元及按金20000元;3、在租赁期内，被告如将该土地转租给他人，需征得南向村同意。合同签订后，被告支付了第一年租金及按金共40500元。

2004年12月2日，原、被告双方签订《转承租协议书》，约定：被告将其承租的南向村的“了田”土地转租给原告，租金、投资资金等由原告负责支付，原告对该土地有100%的使用权。该协议书签订后，被告仍一直在使用该土地，没有按协议书的约定将该土地交给原告使用。后经原告要求，被告仍没有将该土地交给原告使用，并继续使用该土地至今。

原审判决认为：被告与南向村签订的《土地租用合同书》合法有效，应受法律保护。被告在承租该土地后，没有经出租人南向村的同意，与原告签订《转承租协议书》，擅自将其所承租的土地转租给原告，其行为违反《土地租用合同书》“在租赁期内，乙方[即被告]如将土地转租给他人，需征得甲方的同意”的约定。同时，原告并非南向村集体经济组织的成员，其承租被告擅自转租的土地并未有经南向村村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意和报乡人民政府批准，故《转承租协议书》违反法律规定，是无效的。原告依据无效的《转承租协议书》，主张其拥有该土地的使用权，不予以支持。被告反诉主张《转承租协议书》无效，依据充分，予以支持。原告主张被告支付其租金损失20500元，因原告提供的证据未能充分证明该土地的租金是原告支付，其主张依据不足，故不予支持。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第项、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告黄启雄的诉讼请求。二、原告黄启雄与被告林泽恒双方签订的《转承租协议书》无效。本案本诉受理费830元、反诉受理费830元，合共1660元，由原告黄启雄负担。

上诉人黄启雄上诉称：一、本案是反诉案件，对事实、证据和标的争议很大，权利义务争议更大，依法应适用普通程序，而一审适用简易程序，违反法律程序;二、一审认定事实不清，《土地租用合同》是上诉人与被上诉人共同签字的，而一审判决认定该合同上诉人的签字是事后加上去的，从而剥夺了上诉人的使用承租土地的权利;三、《转承租协议书》是明确上诉人与被上诉人内部之间的权利义务，不是转租合同，而一审认定该协议是转租合同并认定该协议无效，显然是错误的;四、《土地租用合同》签订后是出租方林汉扬带上诉人到信用社华山分社，交按金2万元和第一年的租金20500元，共40500元;但一审认定是被上诉人交纳，是没有事实依据的;五、《土地租用合同》、《转承租协议书》签订后已经履行，上诉人也依约交纳按金2万元和第一年的租金20500元，合计40500元，但一审认定该两份合同没有履行，是没有事实依据的。综上，特提出上诉请求：1、撤销原审判决;2、判令承租土地的使用权归上诉人;3、被上诉人退还上诉人一年的租金20500元;4、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。

被上诉人林泽恒辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

诉讼中，上诉人提交下列证据：

1、佛山市三水区农村信用社对帐单。证明土地租金和按金共40500元是我方交纳的，于2004年11月16日将款存入信用社，被上诉人称2004年11月15日付款与事实不符;

2、由佛山市芦苞镇法律服务所出具的《见证书》。证明上诉人在《土地租用合同书》上签名，并由上诉人承租田地;

3、农业银行对帐单。证明上诉人从农业银行提款40500元用于支付土地租金和按金;

4、照片若干张。证明被上诉人占用土地，并在土地上建造房屋，导致上诉人无法使用土地。

被上诉人质证意见为，一、上述证据不属于新的证据，不予质证;二、对证据1的证据内容有异议，付款时间应以出租方开出收据的时间为准，至于出租方何时存款与本案无关;证据2在一审已提交，见证书上没有上诉人的签名。该证据恰恰证明本案承租土地与上诉人无关，上诉人是事后在租用合同上签名的;证据3形式不符合证据要求，不予质证;证据4中第1、2张照片证实了是由我方当事人经营土地，第3、4张照片与本案无关。

本院认证为，对于被上诉人提交的证据1、3，无法相互印证是上诉人将讼争土地的租金和押金存入佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会帐户的事实，且被上诉人不予确认，故本院不予采信。对于证据2，系佛山市芦苞镇法律服务所于2006年4月18日出具的对存档于该所的《土地租用合同书》原件情况的证明，属于新证据，本院予以采信;对于证据4，无其他相关证据印证其与本案的关联性，本院不予采信。

被上诉人提交由佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会出具的《证明》一份，证明讼争土地的性质系集体所有土地。因上诉人对该份证明没有异议，本院予以采信。

2006年4月30日，被上诉人依照本院的要求提交了2004年11月30日其与佛山市三水区芦苞镇四联村民委员会签订的《土地租用合同书》原件，在该合同书乙方签名处有林泽恒和黄启雄的签名。

本院对于原审认定的除“2004年11月30日，被告与佛山市三水区芦苞镇四联村委会蔡边南向村民小组签订《土地租用合同书》一份”以外的事实部分予以确认。

本院另查明：2004年11月30日，林泽恒和黄启雄共同作为承租方的乙方与作为出租方的甲方佛山市三水区芦苞镇四联村委会签订《土地租用合同书》一份。

本院认为：本案的上诉争议焦点系上诉人与被上诉人签订的《转承租协议书》的效力定性以及讼争土地的使用权、讼争租金20500元是否应当归属上诉人的问题。

关于上诉人与被上诉人签订的《转承租协议书》的效力定性问题。上诉人、被上诉人与佛山市三水区芦苞镇四联村委会签订的《土地租用合同书》第四条约定的“乙方必须在承租期3年内完成占地面积1000平方米的框架混凝土建筑物，首层楼高为4米”。结合双方当事人在二审期间共同确认承租讼争土地是用来作为市场用途的事实，本院确认《土地租用合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强行性规定，属于无效合同，不受法律保护。基于该《土地租用合同书》无效的事实，上诉人与被上诉人签订的《转承租协议书》当然亦属无效合同，不受法律保护。据此，原审法院认定双方当事人所签订的《转承租协议书》属无效合同正确，本院予以维持。

关于讼争土地的使用权及讼争租金20500元是否应当归属上诉人的问题。首先，关于讼争土地的使用权问题。由于《土地租用合同书》及《转承租协议书》均属无效合同，即不发生双方当事人对合同约定内容的预期法律后果，上诉人对讼争土地并没有合法的使用权，土地使用权仍归佛山市三水区芦苞镇四联村委会所有，故上诉人关于要求被上诉人将讼争土地的使用权予以归还的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于讼争租金20500元是否应当归属上诉人的问题。在上诉人提交的、由佛山市三水区芦苞镇四联村委会出具的收据中，明确写明讼争租金20500元及押金20000元均系被上诉人林泽恒缴纳。在上诉人没有充分有效的反驳证据证明该笔数额共计40500元的款项系由其缴纳的情况下，原审法院认定该笔款项系由被上诉人缴纳，处理正确，本院予以维持。故上诉人关于要求被上诉人支付一年的租金20500元的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，虽然原审判决认定事实部分虽有不当，但处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第款的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1660元，由上诉人黄启雄负担。

本判决为终审判决。

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