追踪建筑工程“黑色连环债务链”系列(三)

征地是项目开发建设链条的第一个环节。按有关规定，开发商具备相应资质则可以申请地皮。“可实际上，许多城市地皮早就被有关系的人瓜分了。”一位不愿意透露姓名的业内人士说，北京房地产开发企业有3000多家，其中真正具备土地开发能力的企业只有500多家，其他企业在干什么在炒地皮呗。有些“炒家”还炮制出一套荒唐理论，说什么“房地产不炒不热”、“土地倒卖的过程就是资源最佳配置的转换过程”。一些城市地皮都被炒“熟”了。“我国银行信贷与建筑业不对接，银行上贷款给开发商，下贷款给购房者，而对建房的施工企业不予支持。”一些建筑企业的老总们认为，当前投融资体制不顺，开发资金监管缺位，是建筑业“黑色链条”形成的重要原因。据建筑管理部门的一位领导介绍，按照规定，开发商在项目开发时，要获得建筑管理部门的批准，首先要由金融机构出具资金证明。可实际上一些开发商虽然拿到了银行的资金证明，但在获得项目审批后，便将资金抽逃或挪用，建设资金主要靠施工企业垫付。有的银行对此不仅监管不力，甚至还与开发商沆瀣一气，出具虚假资金证明，骗取管理部门的审批。对于工程款的垫资、让利和拖欠“三把刀”，建筑施工企业全都心知肚明，可在项目招标过程中，为何甘冒被“套牢”的风险争先恐后参与投标业内人士分析说，主要原因是当前施工企业严重供大于求，造成建筑业无序竞争甚至是恶性竞争。据北京市建委建筑业管理处的同志介绍，有些施工企业为抢到工程，宁肯与开发商私下签订“阴阳合同”拿到桌上的合同文本符合法律规定，而桌下合同却是垫资施工。“这实际上就是工程发承包双方在合伙饰演周瑜打黄盖愿打愿挨的苦肉计，目的是要逃避建筑主管部门的法律监管。”近年来，面对开发商的恶意欠款，一些银行或施工企业纷纷拿起法律武器。可一些开发商却玩起“死猪不怕开水烫”的游戏，致使银行和施工企业遭遇“官司胜了执行难”的尴尬。据了解，河北建设集团有限公司就拖欠工程款对北京利达海洋生物馆有限公司提起诉讼，今年4月北京市高院作出终审判决，但作为胜诉方的河北建设集团却至今没有拿到一分钱。

建筑市场特别是房地产建设市场的健康发展，对扩大内需，促进消费，拉动经济增长以及保持社会稳定等均有重要意义。有关专家日前接受本报记者采访时发出呼吁：要从认识建筑业在社会经济中的重要地位出发，加大整饬力度，规范市场秩序。专家们认为，要建立健全土地开发市场准入机制，须从制度上严格规范开发商行为，对建设资金、规划设计不落实的项目严禁开工;对银行监管不力，造成开发商资金抽逃、形成呆坏帐的，要追究责任，依法严惩。今年以来，周正毅、许培新、钱永伟等地产富豪纷纷“翻车”;两个月前央行颁发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。种种迹象表明，国家从“化解金融风险”出发，开始加强了对房地产开发商的监管力度。特别是央行《通知》的出台被认为是国家加大对房地产开发市场整顿力度的标志。《通知》要求：“房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。”同时就个人住房贷款，尤其是个人商用房贷款做出明确规定：“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。”有人称这是“近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知”;有人惊呼：房地产的“冬天”来了。然而，一位业内人士却认为，这其实又是来自地产商的“炒作”之言。因为《通知》多为重申过去已有之规定，而且截至目前尚无细则出台。虽然个人购房按揭政策有所变化，贷款政策却依然存在。受市场前景影响，银行可能会对中小房地产商贷款谨慎，但一些信

托公司则乘虚进入，开发商还会寻觅到新的资金通道。有关专家还建议，要运用法律手段对于建筑业资金链条的各个环节进行认真清理，全面清偿资金拖欠。首先，要从源头加强管理，对有恶意拖欠行为开发商，有关部门必须严格执法力度，降低其资信等级直至清理出局;其次要运用市场手段规范建筑施工企业行为，建立施工企业信用评估体系和付款担保体系，实行建设资金担保制度;同时对于劳务分包企业要制定可操作性强的行业规范，探索市场化的淘汰机制。