营销概述

营销是企业和项目的载体表现方式，它是一个综合的概念，

1、区域市场动态分析:

做一个项目营销，首先了解当地区域市场动态，分析当地区域文化，了解当地居民购买力，诸多因素结合，提前做市场分析，熟悉当地的区别于全国的相关政策，为制定营销策略作好基础工作，制定符合当地市场的营销方式。世界上没有完全相同的营销方式。

2、项目主卖点荟萃：

营销是企业文化宣传的手段，企业品牌塑造是由一个个项目的不断成功形成的，当市场占有率达到一定程度，就扩大了企业影响力，如何更好的将项目推销出去，让项目卖点得到客户的认同，进而形成强大的购买力，这就需要通过营销策划来实现。

分析与对策：

3、目标客户群定位分析：房地产营销与策划

分析以往项目的客户群，结合现项目的客户定位，关键从心理上推进客户购房的动力，找出最大目标客户群，哪些是重复购房户，哪些是最大来源购房户，哪部分客户可以再推荐其他客户，进行分类整理，总结以往项目的经验教训;制定适应的相关政策，保持项目最终推广成功的可能性。

4、价格定位及策略、入市时机规划：

每个开发项目产品可能有所不同，关于价格定位及策略应相应有所调整，关键要一是适应房地产公司的资金回流速度，二是考虑客户的承受程度;100%的客户都会希望自己当时有能力购房，并且所购房屋能够在购买后不断升值，不管是居住还是炒作都实现投资最大化。作为项目开发商应根据客户心理，制定合理的价位，根据销售形势逐渐调整价格，适应不同阶段的变化，一般开盘时期价格稍低，然后逐渐提高，这就是人们通常说的“低开高走”;除非碰到企业经营困难或企业破产，否则不会出现“高开低走”的局面。入市时机主要看营销烘托造势的达到程度，确定具体时间确定是否入市，以实现利润最大化。但是也要观察市场导向，防止失去抢占市场占有率的大好时机，关键是平衡得失合理化。

5、广告媒体策略：房地产营销与策划

选用何种媒体宣传自己的产品，效果更好，资金最节约，何时以何种策略推出，在何时段推出那种宣传方式，连续性的发展;推广费用计划：营销费用应合理分派，采用几种营销方式，那种费用多少，在何阶段推出，如何将营销资金用的最合理，应有一个总体安排，依附于并配合项目总进程，作好服务工作。

6、公关活动策划和现场包装：房地产营销与策划

现在好些有眼光的房地产开发商热衷于举办公关活动，这样媒体可以为其免费宣传，属于高级营销，而举办公关活动需要良好的策划，合理安排各项组织活动，配合项目及公司的发展战略，一般在项目前期过程中运作，起到烘托造势的作用，也是变相宣传企业品牌的一种良好手段。讲究整体营销策略，

7、营销推广效果的监控、评估、修正：

对营销推广效果随时监控，及时了解市场反映信息，作出如实正确的评估。在营销过程中应适时调整，看原来营销计划，是否符合实际要求，如符合具体情况，则不予调整，如与原计划情况相偏离或外部出现新情况，则及时调整营销计划，使之回到原计划轨道上来。

房地产公司的营销有时候也分侧重点，是宣传推广哪个方面，是注重宣传企业文化，还是侧重于项目的推广，项目前期、中期、后期的营销内容应各不同，但应具有主题连贯性，分阶段分层次连续推出，这样能起到良好的效果。房地产公司的营销很重要，它贯穿项目的全过程。