如何购买共有人在国外的二手房

如何购买共有人在国外的二手房
问：我购买一套二手房，已经签订房屋买卖合同，交纳了1万元定金，但该房共有人现居住于加拿大，卖方说可以让共有人出具书面证明。合同约定，卖方违约，向我支付房款30%的违约金，如果这套房子买不成，我能否追究卖方的责任
答：这涉及三个层次的问题。
1、处分共有财产，应当经共有人同意。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，卖方出售共有房屋应当征得其他共有人书面同意，否则该行为为无权处分。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该房屋为共有，除非共有人追认或者出卖人取得全部产权，否则你与出卖人订立的合同为无效合同。
2、共有人书面证明的法定要求。共有人同意出售的书面证明形成于国外，应当符合涉外证据的法定要求。《民事诉讼证据的若干规定》第11条规定：“当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证，或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续”，出卖人提供的书面证明不符合此证据要求，应当要求其限期完善。
3、房屋买卖合同无效，可以要求出卖人返还定金与赔偿损失。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果合同无效，可以要求返还定金和赔偿损失。买卖合同约定了违约金条款，但违约金以合同有效为前提，因买卖合同无效，自然不能要求支付违约金。