房地产买卖居间协议佣金纠纷类
【买卖居间合同范本】房地产买卖居间协议佣金纠纷类型及处理标准
新国十条出台后，房地产交易市场冷淡，房地产中介机构二手房生意冷清，不少中介为了招揽生意绞尽脑汁使用各种手段促使购房人或售房人签订房地产买卖居间协议并意图据此收取佣金。签订了房地产买卖居间协议是否就意味着中介有权收取佣金购房人或售房人何种情形下无须支付佣金下面笔者结合自己经办的案例剖析目前房地产居间合同佣金纠纷的常见类型及处理标准。
【处理标准】居间人未促成买卖合同成立的，不得要求支付报酬;居间人全面履行居间义务并促成双方订立买卖合同的，有权向委托人收取佣金;由于居间人自身原因的因素导致买卖合同成立后未能履行的，居间人无权收取佣金。
根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，在房地产交易市场，中介公司获取中介报酬的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。
那么，买卖合同成立的标准是什么签订《房地产买卖居间协议》是否就意味着买卖合同成立根据《合同法》相关司法解释关于合同名称与合同的内容不一致时，依合同的具体内容来确定合同性质的精神和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于房屋的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该《协议》应当认定为已符合商品房买卖合同的司法精神，如果《房地产买卖居间协议》不具备买卖合同的主要条款或者虽具备买卖合同的主要条款但出卖人未收取购房款的，该《房地产买卖居间协议》的性质应为预约合同而非买卖合同;如果《房地产买卖居间协议》已经具备买卖合同的主要条款且出卖人已经收取购房款的，该《房地产居间协议》的性质应为买卖合同。
房地产居间合同是一种特殊的居间合同，买卖合同的订立不代表交易一定能够完成，中介机构全面规范履行居间义务也是其获取佣金的必要条件，故对于类似纠纷，应全面审查合同未能履行的责任以及居间人在此过程中是否依据诚实信用原则，按照法律规定和行业规范全面履行了居间义务，以此作为中介机构是否应获取佣金的衡量标准。如果中介机构已经全面履行了居间义务，促成双方签订买卖合同，此后的履行并非中介机构的责任，那么委托人不能以合同未履行为由拒付中介报酬。相反，如果产权无法过户是由于中介机构的原因，如未能如实告知房屋的相关事宜、未能告知相关法规政策，那么即便双方签订了房地产买卖合同，也不能视为居间成功，中介机构无权获取报酬。
【案例一】《房地产买卖居间协议》不具备买卖合同的主要条款，其性质为预约合同，买卖合同并未成立，居间人无权收取佣金。
2010年4月12日，刘某与上海HK房地产经纪公司签订《求购房地产委托协议书》一份，约定刘某委托该公司求购本市浦东新区寿光路某号某室房屋。同日，刘某、HK公司、李某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：经HK公司居间服务，李某将其所有的该套房屋出售给刘某，房价款为218万元，支付方式为一次性付款，交易过程中产生的费用均由刘某承担。协议第六条约定买卖双方应依HK公司的安排签订《上海市房地产买卖合同》或者类似合同。协议第九条约定如买受人或出卖人，或买受人与出卖人未能履行本协议，导致双方的《上海市房地产买卖合同》或者类似合同无法签订的，违约方或者同意解除协议方应向居间人数额为双方佣金之和的违约金。其后，刘某未按HK公司的安排签订《上海市房地产买卖合同》，HK公司起诉至法院，要求刘某支付佣金。
房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘某、HK公司、李某三方签订的《房地产买卖居间协议》仅仅对房屋买卖的房价款、支付方式等内容进行了约定且约定房屋买卖双方仍需另行签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，而未对房屋交付时间、过户时间、违约责任等主要条款进行约定，从性质上来说属于预约合同。HK公司尚未促成买卖合同成立，故HK公司无权要求刘某支付佣金。
