破产程序中租赁权的行使及限制

租赁权是债权还是物权，或者是债权的物权化，在法学界一直有不同的认识。但“买卖不破租赁”这一众所周知的原理，使租赁权不同于一般债权，而被赋予物权的某些特征。那么，在企业破产程序中，租赁权的行使与通常的交易是否有所不同呢

一、企业破产程序涉及租赁权的情形

租赁发生的情形很多，主要有调整的财产租赁和特别法调整的企业经营租赁和航空器租赁、船舶租赁等。由于企业破产程序中涉及的租赁绝大多数为合同法调整的财产租赁，其中又以企业厂房设备租赁、住房租赁和商业用房租赁最为常见，因此本文只讨论这几种常见的财产租赁问题。

企业在破产之前，通常经营状况较差，为了弥补经营中的亏损，常常将部分办公、生活用房和部分或全部厂房设备用于出租。其签订的租赁合同期限不少在进入破产程序时尚未届满，因此需要在破产程序中予以处理。

企业为了满足职工的生活需要，通常兴建了大量的住房。近年来对符合房改条件的住房，一般都通过房改，把住房的所有权转移给了职工，但仍有少数符合房改条件的住房因各种原因没有进行房改。并且还有一部分不符合房改条件的住房，仍由职工以低廉的租金租住。这部分没有房改的住房，也是破产程序中必须处理的企业财产。

有的企业还有一部分临街的或在商业区的房产出租给他人用于商业经营，其中有的是以优惠条件出租给本企业的下岗、分流职工用于商业经营。在企业进入破产程序时，不少租期未满，需要处理。

二、租赁权的法律特征和在破产程序中行使的特殊性

由于租赁权具有物权的某些特征，因此，法律赋予租赁权一般债权所没有的权利，体现了租赁权的三个特征。

一是租赁权在租赁物所有权变动时有不受影响的对抗权。除非租赁合同另有约定或者法律另有规定，否则原租赁合同对新的所有人仍然有效，租赁合同应当继续履行。此即所谓“买卖不破租赁”。

二是同等条件下对租赁物的优先购买权。这里有两个问题：第一，优先购买权的标的问题。依据合同法的规定，优先购买权的标的限于房屋，不涉及破产企业的其他租赁财产。但这里所指的房屋应当不包括办公用房和厂房、仓库，因为办公用房和厂房、仓库如同机器设备一样，属于生产资料。承租人租赁厂房设备的目的不同于租赁住房。租赁住房是为了获取对他人住房的使用权，其目的是为了满足基本的生活需要。如果不保护住房承租人的优先购买权，则可能影响他最起码的生活需要。但厂房设备承租人的目的是获取对他人生产资料的使用收益权，是为了商业上的利益，不保护承租人的优先购买权并不影响承租人的基本生活。基于这一理由，商业用房以及作为生产附属设施的公用生活用房似也不应成为优先购买权的标的。此外，根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（下称《规定》）第82条的规定，破产企业的幼儿园、学校、医院等公益福利设施，按国家有关规定处理，不作为破产财产分配。因此，福利设施也不能成为优先购买权的标的；第二，何谓“同等条件”问题。在计划经济年代，福利分房时，职务、、家庭人口、有无住房，都是“同等条件”要考虑的范围。但在住房出售时，除了价格是同等条件以外，承租人的上述人身因素，是否还构成“同等条件”对此不无疑问。

三是合同解除前合理通知期限的对抗权。合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。最高人民法院的有关司法解释则直接规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。这样规定，目的是要给承租人重新寻找房屋或考虑是否购买所租赁的房屋以必要的时间，有其合理性。

但租赁权的行使在企业破产程序中，有其不同于正常交易的特殊性。

一是租赁主体的特殊性。企业被宣告破产后，出租方企业作为合同的一方即宣告消亡。清算组在接管破产企业后虽然成为破产财产的管理人，但其不是破产财产的所有权人，其权利义务由法律直接规定而不是由合同约定，具有特定性，已不能按照正常交易中的合同主体对待。