无产权证、未经登记的厂房租赁

【简单厂房租赁合同】无产权证、未经登记的厂房租赁合同有效吗

虽然依建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，未依法取得房屋所有权证的，房屋不得出租。房屋租赁实行登记备案制度。但是，最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释》中第4条规定了：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而现有法律、行政法规对此并无禁止性规定。建设部《城市房屋租赁管理办法》属部门规章，不能做为认定合同效力的依据。

在商事行为中，以保护交易安全及效率为首要原则，在租赁合同当事人之间，应将物权关系与债权关系区别对待，该合同属当事人真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和其他第三人利益，未办理产权证不影响租赁合同的有效成立。

而厂房租赁合同的备案登记也并非租赁合同生效的要件，该登记不具有设权性，只具有证权性的作用，备案登记赋予该合同对抗第三人的效力，即登记的承租人享有优先购买权。

应注意的是，民商事行为的有效，并不能免除可能产生的行政责任，如基于税收征收管理关系而产生的行政责任。