如何购买产权证为夫妻一方名字的二手房

如何购买产权证为夫妻一方名字的二手房
问：我买一套二手房，房产证写的是夫妻一方的名字，此房转让时需要夫妻双方出具什么文件吗
答：根据《婚姻法》第17条，夫妻在婚姻关系存续期间购买或者建造的房屋为夫妻共同财产，房屋为重大财产，非因日常生活之需要而出售房屋，应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。根据《合同法》第51条，未经共有人同意，一方擅自出售共有财产的行为属于无权处分，除非共有人追认，否则房屋买卖合同为无效合同，故购买夫妻共有房屋，应当征得夫妻双方一致同意，要求双方在买卖合同上签字确认。
实践中经常出现的是：房屋属于夫妻共同财产，但房产证仅记载夫妻一方姓名，其谎称未婚与第三人订立房屋买卖合同，房屋交付或者过户后配偶突然出现，声称处分共有财产未经其同意，买卖合同无效，买受人应当返还房产；而买受人则认为，房产证未登记共有人，基于信赖房产证而取得的财产应受法律保护，况且其没有义务也不可能了解出卖人的婚姻状况。
解决此类纠纷，应当首先考虑买受人是否构成善意取得。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”据此，不动产善意取得的构成条件有：主观上善意、客观上价格合理、已经办理移转登记手续。主观上善意是认定善意取得的难点，笔者认为：买受人查询不动产登记簿未发现共有人，且由于共有人长期出国、夫妻长期分居、未居住于共有房屋等原因致使买受人尽到谨慎合理调查义务后仍不能发现共有人的，即可认定为善意。基于善意取得制度，买受人可以取得房屋所有权，共有人可以要求无权处分人赔偿损失。