南京楼市将何去何从

中国人民银行南京分行营管部最新统计数据显示：今年7月份我市房地产开发贷款余款出现最大降幅，下降6.72亿元，远高于4月下降0.28亿元、6月下降4.46亿元的幅度——

贷款余额骤降，宏观调控显示威力

今年上半年，国家实施宏观调控，房地产业首当其冲，被正式列人投资过热的名单。此次宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，又都击中了这个行业的要害。中央强调，适度控制货币信贷增长，切实加低水平扩张。今年，1月26日，结合国家宏观调控的背景，国务院发布了《国务院关于调整部分行业崮定资产投资项圈资本金比例的通知》，决定自发布之日起房地产并发资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。据权威部门数据显示，2004年，不良的房屋抵押贷款占到我国各大主要银行相应贷款总量的20％以上，房贷已经占各大银行贷款余额的40％以上。由于宏观调控已显示威力，今年7月份，我市房地产开发贷款余额出现最大降幅，已由4月、6月分别下降0．28亿元、4．46亿元，进而下降到6．72亿元。

本报记者曾就宏观调控问题采访了南京大大小小的房地产开发商，不少开发商对于宏观调控对本企业的影响不愿公开，有的干脆说丝毫不宏观调控的影响。然而，事实胜于雄辩。近日，从中国人民银行南京分行传出的数据表明，宏观调控的这一锤对房地产业的资金链打击不轻。人行的专家直言不讳：国家对房地产宏观调控效果显著。

南京实力开发商处变不惊

随着贷款余额的不断下降，房地产投资增幅也在不断回落。有数据显示，今年上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28．7％，增幅比上年同期回落5．3个百分点。同时，房地产开工竣工面积增速放缓，全国累计新开工房屋面积2．8亿平方米，增长15．2％，增幅比上年同期回落15． 8个百分点；竣工面积9553万平方米，增长15．6％，增幅比上年同期回落24．8个百分点。

南京房地产开发商为了应对宏观调控带来的影响，近段时间以来，也采取了不少行动。一方面，开发商更加注意满足消费者的附加需求，在房地产营销手段的开发与应用上高招迭出。例如顺驰推出了“零风险置业”，加强了行业内的聚会和沟通，成立了一些联盟，如“南京地产伴沙龙”等，想通过联合开发的方式，克服资金不足的矛盾，寻求新的生机。另一方面，为了企业的健康发展与资金的正常运营，各企业在重视提高自身品牌效应的同时，更密切关注房地产业内竞争的公平与公正。因为只有在公平与公正的原则下，整个房地产市场才能健康发展，才能避免行业内的恶性竞争而争取最大的利润空间。地产大腕潘石屹在前些天召开的博鳌论坛上说的好：市场化的企业、健康的企业不怕调控。万科总经理张长征先生在接受记者采访时也表达了建立房地产市场竞争“阳光规则”的愿望。南京房地产行业正在通过自己调整自己来应对宏观调控带来的冲击。

有专家坦言，目前，手上有土地项目，但资金不足而在四处寻贷的企业，在南京有很多。开发企业的资金实力和融资渠道成为项目成败的关键，金融扮演的角色越来越重要。在融资渠道不太畅通的情况下，通过自身的运转来达到融资的目的是当务之急，也是最实在的办法。

银行融资 最终花落谁家

人行南京分行的信息显示，房地产开发贷款7月份减少6．7亿元，似乎拉大了房地产与银行的“距离”。然而，银行融资毕竟是房地产业融资的主要路径。那么，银行资金到底青睐谁呢有一点无庸置疑：那就是银行贷款将进一步向优势房地产企业集中。也就是说，优势房地产企业的资金不仅不会受到影响，而且迎来了飞速发展的契机。但这并不意味着可以随心所欲地发展各种高端房产项目。据了解，今年以来，央行对高档商品房、别墅、商业用房发出了贷款风险提示，商业银行也在严格控制豪华别墅以及用，于投资的购房贷款。但同时会继续加大对经济适用住房开发、购房贷款的支持。把这两者结合起来思考，宏观调控将规范房地产企业走向何方似乎不言而喻。