承租人如何行使优先购买权

出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人在同等条件(主要指价款、付款方式、担保状况等条件)下享有优先购买的权利。如果出租人损害了承租人的优先购买权的，承租人应如何保护自己的优先购买权呢?

概念解读

承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人在同等条件(主要指价款、付款方式、担保状况等条件)下享有优先购买的权利。

出租人出卖租赁房屋的，应在提前通知承租人，如果是拍卖的，应提前五天通知承租人，承租人在接到通知后15日内作出是否予以购买的决定。

出租人无履行上述的通知义务的，与第三人签订的房屋买卖合同有效。同时，房屋办理了过户登记的，如果第三人是善意的(对乙的优先购买权不知情)，第三人取得房屋的所有权，承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任;如果第三人是恶意的，即使办理过户登记，第三人依然不能取得房屋所有权，承租人依然享有优先购买权。

参考案例

甲将一套房出租给乙，约定租期3年。半年后，甲未通知乙，将房屋50万元的出卖给丙，并办理了过户登记。甲得知后，向法院起诉请求：乙丙之间的买卖合同无效;乙赔偿自己因此所遭受的损失。

法院经过审理认为，甲虽然享有优先购买权，但乙丙之间签订的房屋买卖合同不因此而无效。同时乙丙已经办理了房屋的过户登记，丙也不知道乙时承租人，所有丙取得了房屋的所有权。甲只能请求乙承担损失赔偿责任。

法律依据

《合同法》

第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《城镇房屋租赁合同解释》

第22条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

解决方法