农村土地租赁（集体土地租赁）知识
农村土地租赁（集体土地租赁）知识
土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
●土地租赁的两种方式
随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同 ...[详细]
●集体土地是否能够直接租赁
最近，我公司想在本市郊区租赁一块土地，在上面修建厂房。当与对方联系好后，准备签署租赁合同时，我公司发现那块地的性质为集体土地。由于对集体土地的租赁存在一些疑问，所以我们双方暂停了合同谈判，并来信咨询如下问题：集体土地是否能够直接租赁若不能的话，应该采取哪些措施解决
黄律师解答：
由于集体土地的租金相对比较便宜，因此在现行经济活动中，租用集体土地建造厂房的情况时有发生。目前较为普遍的操作方式是，由土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议。笔者认为，这一做法并不妥当，因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续 ...[详细]
●集体土地出租的法律风险
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
【土管法】第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土 ...[详细]
●改变集体土地用途的租赁合同为何无效
3年前，原告王某、陈某分别与被告某灯具厂签订了《土地租赁合同》，约定出租土地6.5亩和3亩，租期10年，每年每亩租金800元，用于建设灯具厂。此后，被告新建了厂房并投产。由于近年来农副产品价格上涨，原告找到被告要求增加租金，但被告以按合同约定而拒绝，为此，两原告起诉要求与被告解除合同并返还土地。
[分歧]
如东县人民法院受理此案后，在审理过程中，对本案如何处理有二种不同意见：
第一种意见认为，原、被告双方自愿签订租赁合同，并已履行多年，租赁合同合法有效，因而应驳回原告的诉讼请求。
第二种意见认为，双方订立的租赁合同，其合同内容违反我国土地管理法的有关规定，由农耕地变为工业用地，根据合同法有关条款，合同内容违反法律法规的 ...[详细]
●集体土地出租案例分析
2005年，某市河西镇光明村与某粮食印刷厂签订《房屋场地租赁合同》，并经公证机关公证，房地产管理部门核发了《房屋租赁许可证》。光明村将其所有的原面包厂十间厂房及其场地的土地使用权出租给粮食印刷厂。随后，粮食印刷厂取得《城市规划许可证》，在该土地新建房屋138平方米。对于《房屋场地租赁合同》和新建房屋，土地管理部门定性为“以其他形式非法转让土地”，多次要求租赁双方办理土地租赁的有关手续。根据有关土地法律法规，土地管理管理部门下达“《土地违法案件行政处罚决定书》”。粮食厂不服，提起行政诉讼，要求撤销《土地违法案件行政处罚决定书》，并由被告承担赔偿责任。经审理，人民法院下达了《行政判决书》，依法维持土地管理部门《土地违法案件行政处罚决定书》。原告上诉至中级法院，结果依法维持一审判决。
法律规定：
《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地 ...[详细]
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