因抵押权人过失引发的房产拍卖纠纷

因抵押权人过失引发的房产拍卖纠纷
来源：《拍卖·收藏》作者：福建天友拍卖有限公司林志聪日期：2009年04月16日访问次数：142
拍卖过程：
2007年7月9日，我司受某法院委托，对被执行人彭某、林某夫妻共有的抵押于某银行的位于市区灯星村东村的房产一幢进行拍卖。我司接受委托后，于7月12日在市级主要报纸上刊登了拍卖公告，并定于7月27日下午3：30在本司拍卖厅进行公开拍卖。
公告发布后，就有众多客户电话咨询该房产，我司工作人员认真向客户介绍了该房产的基本情况，并组织了有意竞买者到现场进行了看样。
拍卖会如期进行，l号竞买者杨某渊以人民币106,3万元竞得该房产，并当场签订了《拍卖成交确认书》，整个拍卖会过程由市工商局及区公证处进行监拍和公证。买受人杨某渊在拍卖会后当场缴纳了20％的履约定金，并按照约定在7日内付清了剩余款项。
买受人杨某渊缴清拍卖款后，我公司随即将拍卖款全额转入委托法院帐户，并附上了拍卖情况及结算报告。同时，向经办法官询问房产移交事宜，经办法官称要通知抵押权人A银行将拍卖款提取后才能办理移交手续。
意外出现：
过后几天，我司接到委托法院经办法官的通知，称其在通知抵押权人A银行来领取拍卖款时，A银行告知，被执行人彭某、林某已于7月15日到该银行将贷款归还清楚，A银行也已将抵押物即该房产的房屋所有权证退还了彭某、林某夫妻俩，该案已经终止了。于是法院撤销该拍卖，并请我司派人前往法院办理退款事宜，将该拍卖款退还给买受人杨某渊。
我司工作人员接到通知后，赶紧将这一情况告知买受人杨某渊，并请他到我公司办理退款事宜。杨某渊听后，称不会前来办理退款的，说他竞买该房产是通过我司公开拍卖的，拍卖已经成交了，拍卖行为是合法有效的，且办理了拍卖公证书，要求我司要按照约定将该房产移交给他。
杨某渊还称，其缴纳的拍卖款有部分是借来的，要支付一定的利息，称除非我司赔偿他的损失，否则将起诉我司违约。
我司称，拍卖人作为一个拍卖中介服务机构，对该司法委托拍卖的房产是无法直接进行移交的，只能由委托法院负责。现在委托法院已经通知拍卖人撤销拍卖，拍卖人只能把拍卖款如数退还，其它损失
不应由拍卖人承担的责任。
仲裁解决：
于是，买受人杨某渊将我司诉至市仲裁委。他诉称，在我司举行的拍卖会上公开竞得上述房产，有成交确认书为证，已经按照约定支付了全部款项并且办理了拍卖公证书,要求我司将上述房产移交给他，否则要赔偿其损失。
我司辩称，作为一个中介机构，我公司不具有强制执行能力，而且我司在拍卖规则及竞买注意事项中第5条已经明确告知：拍卖成交后，如遇特殊情况委托方无法将拍卖标的及有关权属证件移交给买受人的，我司不负违约责任，视情退回已交款项给买受人。故我司不承担违约责任。
市仲裁委对该拍卖行为进行了调查：我司在拍卖该房产前已经按照《拍卖法》的有关规定在主要公开的媒体上进行了公告，进行了必要的展示。买受人杨某渊在拍卖前按照拍卖公司的规定，缴纳了竞买保证金，参加竞买,拍卖行为是合法有效的，拍卖公司理应将该房产移交给买受人杨某渊。但拍卖公司确实不具有强制执行能力，并且事先也已经在拍卖规则及竞买注意事项中予以声明，故不应承担责任。
这起事件的主要原因，是抵押权人A银行在被执行人已经归还了借款却未及时告知委托法院，以及被执行人彭某、林某知道房产已经被法院依法查封、扣押并将进行拍卖，在归还贷款后也未向委托法院提出异议，致使委托法院未能在拍卖前通知拍卖公司终止拍卖，从而使拍卖公司在不知情的情况下继续拍卖该房产，并最终成交。故A银行及彭某、林某应该负有责任。
最后，经市仲裁委协商解决仲裁：拍卖撤销，拍卖公司把拍卖款如数退还给买受人杨某渊，A银行和彭某、林某共同支付买受人杨某渊从缴足拍卖款之日起至退回拍卖款时银行同期的利息，并承担杨某渊办理该公证书所支付的费用。