陆淑红、倪泽军诉宁夏隆盛房产开

【买卖合同代理词】陆淑红、倪泽军诉宁夏隆盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案一审代理词

审判长、合议庭：

正义达律师事务所依法接受陆淑红、倪泽军的委托，指派我们作为陆淑红、倪泽军的代理人，通过调取证据、参加法庭调查，现就本案发表如下代理意见：

原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告已通过抵顶债务的方式将房款付清，所签订的合同是双方真实意思表示，被告应继续履行合同，为原告提供购房合同原件及发票，并协助原告办理房屋权属证书，理由如下：

第一，原被告双方于2009年3月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告通过抵顶债务的方式将房款付清，被告已履行了交付房屋的义务。

原告向法庭提交的证据、原告申请法院调取的证据、被告及第三人法庭调查的陈述已形成证据链，综合证明下列事实：

2009年，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司欠银川军浩兰砼业有限公司的混凝土款项，隆盛公司以其开发的金茂花园7幢5号营业房抵顶债务，将该房抵顶给军浩兰公司;军浩兰公司欠胡学军的沙款，将金茂花园7幢5号营业房抵顶给了胡学军;胡学军欠原告的运费款，与原告达成口头协议，将该房抵顶给了原告。

2009年3月28日，军浩兰公司委派销售主管袁英、第三人胡学军带着原告夫妻共同到被告售楼部以原告陆淑红的名义与被告签订了商品房买卖合同。军浩兰公司代理人袁英当庭认可她通知胡学军到隆盛公司办理手续，胡学军带着两位原告到隆盛公司签订了合同。胡学军向法庭提交的答辩状及法庭调查中均自认与原告达成口头协议用营业房抵顶运费款，并与两位原告一起到隆盛公司，陆淑红在商品房买卖合同上签了字。

商品房买卖合同约定被告将金茂花园7幢5号营业房卖给原告，面积为146.5平方米，每平方米11060元，总价为1620290元整。2009年4月28日，原告向被告缴纳了金茂花园7幢5号营业房物业储备金2197.5元，收据上盖有被告的财务专用章。

2009年6月1日，原告作为金茂花园7幢5号营业房的业主与银川银新苑物业服务有限公司签订了金茂花园7幢5号营业房的物业服务合同。被告、银新苑物业公司及原告三方认可原告签署物业交付确认书，银新苑物业公司代理被告向原告交付了金茂花园7幢5号营业房的房屋钥匙。同时，原告交清了2009年4月1日至12月31日的物业服务费。被告将房屋交付原告后，原告即与张国华签订《租赁合同》，将房屋租给张国华开宾馆使用至今。

被告认可与军浩兰公司存在抵顶金茂花园7幢5号营业房事实。又否认与原告签订过商品房买卖合同，但对原告提交的缴纳金茂花园7幢5号营业房物业储备金2197.5元的票据予以认可。且在审判长明确要求被告回答银新苑物业公司是否为金茂花园的物业公司业主购买房屋后钥匙是由谁交给业主被告代理人明确回答银新苑物业公司是金茂花园的物业公司，由物业公司与业主办理交房手续，房屋钥匙由银新苑物业公司代隆盛公司交给业主。

试想，如果没有隆盛公司将金茂花园7幢5号营业房抵顶给军浩兰公司，军浩兰公司又将房屋抵顶给胡学军，军浩兰公司销售主管袁英与胡学军不带两位原告到隆盛公司，隆盛公司没有与原告签订商品房买卖合同的情况下，被告怎么可能收取原告陆淑红的物业储备金，并通知物业公司，将房屋钥匙交付给原告，收取原告的物业服务费《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”故此，可以推定原告主张与被告签订了《商品房购房合同》的事实成立。

第三人胡学军辩称，原告陆淑红到被告处只在合同上签了字，但并未办理相关手续，原告采用欺骗的方式取得房屋钥匙。但胡学军并未向法庭提供相应证据证实其主张，不能否定原告证据的证明力，其抗辩理由显然不能成立。

根据原告提供的证据及法庭调查查明的事实，足以认定原被告双方签订了商品房买卖合同，被告已履行了交房义务。根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。

第二，被告自房屋交付至今达一年半之久未提供合同原件及购房发票，致使原告不能办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约。

原被告双方签订商品房买卖合同后，原告履行了相关的合同义务，向被告缴纳了物业储备金;并与银新苑物业公司签订了物业服务合同，缴纳物业服务费和装修押金等费用。而被告仅在2009年6月1日履行了交付房屋的义务，再未履行其他合同义务及附随义务，导致原告至今无法办理涉案房屋的权属登记证书。

根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 “由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;”的规定，被告即未提供购房合同原件及发票，也未在2009年9月1日前完全履行合同义务的行为已经构成违约。

据此，根据《合同法》第一百零七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告承担继续履行合同，为原告提供合同原件，购房发票，协助原告办理房屋权属证书的诉讼请求应得到贵院的支持。

综上，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，被告应继续履行合同，为原告提供购房合同原件及发票，并协助原告办理房屋权属证书。

以上代理意见请法庭予以采