逾期办理房屋产权证的诉讼时效之探微
近年来，因逾期办理房地产权证的房地产纠纷案件大幅增多，已成为当前民商案件的一个新特点，尤其是2003年3月24日最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》后，一些地区出现了向商品房开发商索取逾期办证违约金的风潮，有的法院已经受理了几千件这种案件。司法解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房地产权证的民事责任作出了规定，但是对逾期办理房产证所负违约责任能否适用诉讼时效并没有做出明确的规定。由于以前逾期办证的情况较多，拖逾的时间较长，加上有的法院对司法解释的理解不准确，形成了办理房产证和支付违约金的巨大负担。不同法院在审判实践中根据自己对诉讼时效适用范围的理解对同一情形的案件作出相异的判决，这在一定程度上损害了法律的统一与公正，因此，有必要对该问题加以研究和探讨。
下面以一个案例来说明之。2002年5月27日，原告张某与被告大鹏房地产公司签订一份商品房购销合同，约定原告张某购买被告大鹏开发建设的商品房，房屋价格为542063元。商品房购销合同第十一条约定，原告自实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告予以协助，如因被告的过失造成原告不能在双方实际交接之日起一年内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按已付房款的每日万分之二支付违约金。签约后，原告支付了全部购房价款，被告于2002年6月30日交付房屋给原告，但原告一直未取得房地产权属证书，于2005年8月15日向某区人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告立即协助原告办理房地产权证，并由被告向原告支付违约金。
在此案中，有两个与诉讼时效有关的关键问题，一是原告要求被告办理房屋所有权证是否超过适用诉讼时效，二是原告要求被告支付违约金是否超过了诉讼时效。
一、原告要求被告办理房屋所有权证是否适用诉讼时效
在上述情况下，当买受人请求出卖人办理房屋所有权过户登记手续及交付《房地产权证》时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，拒绝交付《房地产权证》？对此，有观点认为诉讼时效已过，出卖方有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付《房地产权证》。其理由是出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应该起算。对原告请求被告支付违约金和协助办理房地产权证已超过两年诉讼时效期间的，其民事权利不予保护。 但是考虑到实务中，绝大多数是因出卖人的原因致使房屋过户手续拖逾办不下来或者无法办理，同时因购房人的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间主张办理过户登记手续。按照诉讼时效处理这些问题，会使已经交足了房价款的买主遭受重大损失。因此，从社会稳定的角度考虑，对于原告要求被告协助办理房地产权证的请求，给予保护为宜。 该种观点实际上认为逾期办理房产证本应适用诉讼时效，但是基于民法公平、诚信原则，出卖人的办证义务不能免除。
笔者以为，如果逾期办理房产证从其性质来看本应当适用诉讼时效，就不应以业主可能遭受损失为由不适用诉讼时效。因为，业主完全有机会、有能力及时向发展商主张办理过户登记手续，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的保护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充分的理由对业主再予以特殊保护，所以，上述理由并不充分。逾期办理房产证是否适用诉讼时效，必须从业主要求开发商办证请求权的性质入手来分析。不动产是社会生活中最重要的一种民事财产，故各国一般均要求其进行登记，未经登记者，法律并不承认其效力。现实中，各国不动产所有人一般均对不动产进行登记，极少例外。所以，开发商交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用；其次是将房屋所有权证交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。向业主交付商品房是开发商的主给付义务，办理过户登记手续则是从给付义务，若房屋已交付但未办理过户登记手续，则说明开发商未能尽到从给付义务，业主向开发商要求房产证实质上是物权请求权。笔者认为，物权请求权性质上是保障物权实现的从属性权利，其作用在于对抗他人的非法侵害，确保物权人权利的实现，毫无疑问，物权不能适用诉讼时效，物上请求权亦不能适用诉讼时效，“物上请求权，在所有权存在之期间，不断地发生，其为独立之权利，盖无可疑。盖物上请求权以回复物权支配力为目的，得随物之所在而追及之。” 所以，物上请求权应当与物权本身共始终。否则，缺少物权请求权保护的物权将成为一个虚无缥缈的物权，其就是一个卸去防卫工具而无法获得有效保护的权利，物权人对物进行独占性支配的目标也将难以实现。“物上请求权，以物权的存在为前提和基础，与物权同存亡共命运，物权消灭，物上请求权也随之消灭。物毁灭致物权绝对的消灭，或因物的交付致物权相对的消灭时，物权的请求权也相应的消灭，对这一点未有异议。” 而且，如果业主要求开发商办证的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么,标的物将会长期处于归属不清或者权利真空之状态。这种状态不但对真正的权利人不利,而且还纵容了开发商任意拖逾办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用,不利于社会经济秩序的稳定,这显然是与诉讼时效制度的立法本旨相背离的。因此,业主请求开发商履行办证义务不应当适用诉讼时效。
二、原告要求被告支付违约金是否超过了诉讼时效
开发商逾期办理房产证，按照业主与开发商签订的房地产买卖合同的约定，还要承担违约责任，支付违约金。双方在合同中一般约定为，逾期办证所产生的违约金，其计算起点是合同约定的交房（交钥匙）时间再加上办理小产证一至二个月的时间。按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，应当从上述交房时间加上一至二个月开始计算诉讼时效并且适用一般诉讼时效2年的法律规定。从上述的起算点开始，无论房产证是否已经办理完成，如果这时购房者以逾期办证为由起诉开发商，是否仍然适用诉讼时效的法律规定呢？答案是肯定的，但是对诉讼时效的适用范围有多广却又有不同的理解，在审判实践中，就有两种截然不同的做法。有些法院已诉讼时效已过为由对原告的诉讼请求一概不予支持。如在陈灿辉诉佛山市南海区中南房地产实业有限公司商品房买卖合同纠纷再审一案中，佛山市中级人民法院认为：本案申请再审人（业主）向中南公司（开发商）主张的系违约责任，因违约行为所发生的实际履行请求权、损害赔偿请求权和违约金请求权的诉讼时效期间应从违约行为成立之时开始计算。中南公司在约定的交楼后三个月内没有办理房地产权证，陈灿辉在当时就已确切的知道自己的权利受到了侵害，其对中南公司享有的违约金请求权的诉讼时效期间就应从中南公司逾期没有办理房地产权证之日起开始计算。陈灿辉直到2003年10月22日才向人民法院起诉请求中南公司支付违约金，早已超过了两年的时效期间，不再受法律保护。陈灿辉认为迟逾办证的违约金是在违约期间每天都产生的，属于分期履行的债务，各期债务的诉讼时效期间分别从各次履行期限届满时起计算，所以中南公司应支付其起诉的时间倒推两年期间的违约金，因缺乏法律依据，法院不予支持。而且，佛山中院还解释到，最高人民法院在2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释的第十八条虽赋予了商品房买受人享有违约金请求权，但该请求权亦应受我国《民法通则》规定的诉讼时效制度的约束，权利人不得无期限的行使违约金请求权。
但是有些法院的审判政策却是从起诉之日往前推两年受法律保护，其他因已过时效，法律不予保护，其理由是两年以前的那些时日虽然超过了诉讼时效期间，但在两年内的这些时日还没有超过诉讼时效期间。在广州海外建设开发有限公司与黄志军商品房预售合同纠纷一案中，广州市中级人民法院认为：由于被上诉人（业主黄志军）未能提供证据证实曾向上诉人主张过逾期办证违约金，故从被上诉人起诉之日2004年2月19日前推两年的逾期办证违约金给付请求已超过诉讼时效，依法不予保护。故上诉人（开发商广州海外建设开发有限公司）应支付从2002年2月19日起计至2003年7月15日止的逾期办证违约金给被上诉人。
我们看到不同法院、不同法官在处理此类问题时往往会根据自己对诉讼时效适用范围的不同理解而作出不同的判决。业主要求开发商承担违约责任的权利是债权给付请求权，该请求权具有积极性，即债权人有权主动请求对方给付以实现其利益，若债权人在法定期间内不行使权利，就丧失请求人民法院予以保护的权利，即应适用诉讼时效。所以笔者认为，从起诉之日起倒推两年的审判政策存在认识上的错误：其一，违约金与其他普通债权并没有实质差别，实际上，任何债务从一开始产生都具备持续性的特征。例如借款合同逾期不还款产生的违约金将一直持续款到还之日，如果逾期超过两年的诉讼时效期间，又没有法定的诉讼时效中断、中止的理由，债权人起诉则将丧失胜诉权，对此大家都没有任何疑问，而逾期办证所产生的债权也是普通债权，完全应该适用债权法中诉讼时效的法律规定，对债权进行分段保护和倒推两年的保护，是没有任何法律依据的。其二，债权行为与物权行为是两个完全不同的概念，要求开发商支付违约金是追究开发商的行为之债，要求开发商办理房产证是对物权的确认，债权应当适用诉讼时效。因此，认为逾期办理房产证支付违约金不受诉讼时效限制的观点是没有法律依据的。
逾期办证违约责任诉讼时效的起
下面以一个案例来说明之。2002年5月27日，原告张某与被告大鹏房地产公司签订一份商品房购销合同，约定原告张某购买被告大鹏开发建设的商品房，房屋价格为542063元。商品房购销合同第十一条约定，原告自实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告予以协助，如因被告的过失造成原告不能在双方实际交接之日起一年内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按已付房款的每日万分之二支付违约金。签约后，原告支付了全部购房价款，被告于2002年6月30日交付房屋给原告，但原告一直未取得房地产权属证书，于2005年8月15日向某区人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告立即协助原告办理房地产权证，并由被告向原告支付违约金。
在此案中，有两个与诉讼时效有关的关键问题，一是原告要求被告办理房屋所有权证是否超过适用诉讼时效，二是原告要求被告支付违约金是否超过了诉讼时效。
一、原告要求被告办理房屋所有权证是否适用诉讼时效
在上述情况下，当买受人请求出卖人办理房屋所有权过户登记手续及交付《房地产权证》时，出卖人可否以诉讼时效期间已经届满为由，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，拒绝交付《房地产权证》？对此，有观点认为诉讼时效已过，出卖方有权援引诉讼时效已经完成的抗辩，拒绝办理房屋所有权过户登记手续，并拒绝交付《房地产权证》。其理由是出卖人仅仅把房屋交给了受让人，在合同规定的日期届满时尚未办理房屋所有权的过户登记手续，就是没有履行移转房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成了违约，诉讼时效的期间应该起算。对原告请求被告支付违约金和协助办理房地产权证已超过两年诉讼时效期间的，其民事权利不予保护。 但是考虑到实务中，绝大多数是因出卖人的原因致使房屋过户手续拖逾办不下来或者无法办理，同时因购房人的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间主张办理过户登记手续。按照诉讼时效处理这些问题，会使已经交足了房价款的买主遭受重大损失。因此，从社会稳定的角度考虑，对于原告要求被告协助办理房地产权证的请求，给予保护为宜。 该种观点实际上认为逾期办理房产证本应适用诉讼时效，但是基于民法公平、诚信原则，出卖人的办证义务不能免除。
笔者以为，如果逾期办理房产证从其性质来看本应当适用诉讼时效，就不应以业主可能遭受损失为由不适用诉讼时效。因为，业主完全有机会、有能力及时向发展商主张办理过户登记手续，造成诉讼时效中断，从而使其债权得到法律的保护，但小业主却躺在权利上睡眠，于是，就没有充分的理由对业主再予以特殊保护，所以，上述理由并不充分。逾期办理房产证是否适用诉讼时效，必须从业主要求开发商办证请求权的性质入手来分析。不动产是社会生活中最重要的一种民事财产，故各国一般均要求其进行登记，未经登记者，法律并不承认其效力。现实中，各国不动产所有人一般均对不动产进行登记，极少例外。所以，开发商交付房屋应包括两方面内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用；其次是将房屋所有权证交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。向业主交付商品房是开发商的主给付义务，办理过户登记手续则是从给付义务，若房屋已交付但未办理过户登记手续，则说明开发商未能尽到从给付义务，业主向开发商要求房产证实质上是物权请求权。笔者认为，物权请求权性质上是保障物权实现的从属性权利，其作用在于对抗他人的非法侵害，确保物权人权利的实现，毫无疑问，物权不能适用诉讼时效，物上请求权亦不能适用诉讼时效，“物上请求权，在所有权存在之期间，不断地发生，其为独立之权利，盖无可疑。盖物上请求权以回复物权支配力为目的，得随物之所在而追及之。” 所以，物上请求权应当与物权本身共始终。否则，缺少物权请求权保护的物权将成为一个虚无缥缈的物权，其就是一个卸去防卫工具而无法获得有效保护的权利，物权人对物进行独占性支配的目标也将难以实现。“物上请求权，以物权的存在为前提和基础，与物权同存亡共命运，物权消灭，物上请求权也随之消灭。物毁灭致物权绝对的消灭，或因物的交付致物权相对的消灭时，物权的请求权也相应的消灭，对这一点未有异议。” 而且，如果业主要求开发商办证的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么,标的物将会长期处于归属不清或者权利真空之状态。这种状态不但对真正的权利人不利,而且还纵容了开发商任意拖逾办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用,不利于社会经济秩序的稳定,这显然是与诉讼时效制度的立法本旨相背离的。因此,业主请求开发商履行办证义务不应当适用诉讼时效。
二、原告要求被告支付违约金是否超过了诉讼时效
开发商逾期办理房产证，按照业主与开发商签订的房地产买卖合同的约定，还要承担违约责任，支付违约金。双方在合同中一般约定为，逾期办证所产生的违约金，其计算起点是合同约定的交房（交钥匙）时间再加上办理小产证一至二个月的时间。按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，应当从上述交房时间加上一至二个月开始计算诉讼时效并且适用一般诉讼时效2年的法律规定。从上述的起算点开始，无论房产证是否已经办理完成，如果这时购房者以逾期办证为由起诉开发商，是否仍然适用诉讼时效的法律规定呢？答案是肯定的，但是对诉讼时效的适用范围有多广却又有不同的理解，在审判实践中，就有两种截然不同的做法。有些法院已诉讼时效已过为由对原告的诉讼请求一概不予支持。如在陈灿辉诉佛山市南海区中南房地产实业有限公司商品房买卖合同纠纷再审一案中，佛山市中级人民法院认为：本案申请再审人（业主）向中南公司（开发商）主张的系违约责任，因违约行为所发生的实际履行请求权、损害赔偿请求权和违约金请求权的诉讼时效期间应从违约行为成立之时开始计算。中南公司在约定的交楼后三个月内没有办理房地产权证，陈灿辉在当时就已确切的知道自己的权利受到了侵害，其对中南公司享有的违约金请求权的诉讼时效期间就应从中南公司逾期没有办理房地产权证之日起开始计算。陈灿辉直到2003年10月22日才向人民法院起诉请求中南公司支付违约金，早已超过了两年的时效期间，不再受法律保护。陈灿辉认为迟逾办证的违约金是在违约期间每天都产生的，属于分期履行的债务，各期债务的诉讼时效期间分别从各次履行期限届满时起计算，所以中南公司应支付其起诉的时间倒推两年期间的违约金，因缺乏法律依据，法院不予支持。而且，佛山中院还解释到，最高人民法院在2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释的第十八条虽赋予了商品房买受人享有违约金请求权，但该请求权亦应受我国《民法通则》规定的诉讼时效制度的约束，权利人不得无期限的行使违约金请求权。
但是有些法院的审判政策却是从起诉之日往前推两年受法律保护，其他因已过时效，法律不予保护，其理由是两年以前的那些时日虽然超过了诉讼时效期间，但在两年内的这些时日还没有超过诉讼时效期间。在广州海外建设开发有限公司与黄志军商品房预售合同纠纷一案中，广州市中级人民法院认为：由于被上诉人（业主黄志军）未能提供证据证实曾向上诉人主张过逾期办证违约金，故从被上诉人起诉之日2004年2月19日前推两年的逾期办证违约金给付请求已超过诉讼时效，依法不予保护。故上诉人（开发商广州海外建设开发有限公司）应支付从2002年2月19日起计至2003年7月15日止的逾期办证违约金给被上诉人。
我们看到不同法院、不同法官在处理此类问题时往往会根据自己对诉讼时效适用范围的不同理解而作出不同的判决。业主要求开发商承担违约责任的权利是债权给付请求权，该请求权具有积极性，即债权人有权主动请求对方给付以实现其利益，若债权人在法定期间内不行使权利，就丧失请求人民法院予以保护的权利，即应适用诉讼时效。所以笔者认为，从起诉之日起倒推两年的审判政策存在认识上的错误：其一，违约金与其他普通债权并没有实质差别，实际上，任何债务从一开始产生都具备持续性的特征。例如借款合同逾期不还款产生的违约金将一直持续款到还之日，如果逾期超过两年的诉讼时效期间，又没有法定的诉讼时效中断、中止的理由，债权人起诉则将丧失胜诉权，对此大家都没有任何疑问，而逾期办证所产生的债权也是普通债权，完全应该适用债权法中诉讼时效的法律规定，对债权进行分段保护和倒推两年的保护，是没有任何法律依据的。其二，债权行为与物权行为是两个完全不同的概念，要求开发商支付违约金是追究开发商的行为之债，要求开发商办理房产证是对物权的确认，债权应当适用诉讼时效。因此，认为逾期办理房产证支付违约金不受诉讼时效限制的观点是没有法律依据的。
逾期办证违约责任诉讼时效的起
