办理房屋产权登记出现错误应及时申请更正避免纠纷

近年来，房子成为一种受热捧的投资选择，法院受理的相关行政诉讼与民事诉讼也不断增加。房屋买卖、互换或者继承后在办理房屋产权登记时，总会出现房屋登记纠纷使个人的权益受损。如果登记发生错误导致纠纷，也应该走相应的法律程序来维护自己的合法权益，及时更正错误登记。

案例一

弟媳与大伯哥为争房产打官司

孙某与丈夫张甲生育一子张小某，夫妻二人考虑到孩子的上学问题，全家搬来省城居住，老家的房子委托给哥哥张乙管理。2003年6月，张甲突然倒地不省人事，不久便撒手而去。临死前，张甲将一张分家单交给孙某，分家单上明确约定老家的房子归张甲所有。孙某回老家问房子的事情，却被告知房子已经是大伯哥张乙的了。

2012年3月，孙某向法院提起了行政诉讼，要求撤销张乙办理的房产证。

法律在线：法院审理认为，张甲死亡后，他的第一顺序继承人应为其父母、配偶和子女，当他们没有表示放弃继承权时，列在第二顺序的继承人无权取得死亡者的财产。张乙作为张甲的哥哥正是第二顺序继承人，他无权以继承的方式取得张甲的遗产。法院判决依法撤销了张乙取得的房产证。但张乙说，这个房子是 1995年从弟弟那里买来的，并不是继承所得。当时没有购房合同，但自己确实拿了2000元钱，张甲也写了收条，并且还有几个证人予以作证。之后，张乙去有关部门缴纳了宅基地使用费，并办理了房产证。在办理房产证时，农村住宅来源一项仅有“继承”和“自建”，老房子一律要求填“继承”，所以才形成了这个局面。

由于张乙和孙某对分家单均没有异议，那么该房屋的所有权证被撤销以后，所有权应该恢复到分家单上来，即张甲对房屋享有所有权。张甲死亡后，作为配偶的孙某、母亲和儿子张小某均享有继承权。张乙所述该房产系购买张甲的，因其提供的证据均不能直接有效地证明张甲把房屋卖给张乙，并且几个证人只证明知晓张氏兄弟买卖这个事，并没有直接参与买卖的过程，所以证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据。

因此，法院没有采信张乙的证据，对其主张不予支持。最终，法院判决该房屋归孙某、张小某及孙某的婆婆三人所有。

案例二

政府确权登记存瑕疵房产证被判撤销

王大爷今年已经82岁了，一直居住在老家的房子里。然而2013年6月村民委员会通知其办理房产、土地登记时却发现，王大爷的房产竟然登记在儿子王某名下。王大爷为此很是不解，认为自己的老房子是1989年建成的，建成后虽然儿子王某与其一起在房屋内共同居住，但是房子是自己的，怎么房产证上成了王某呢?

原来在1996年9月，他们所在的县对村镇房屋进行统一登记，要求房主填写《县村镇私有房屋所有权登记申请表》《县村镇私有房屋所有权登记发证报批表》，后县政府于1996年9月30日向王某颁发了房屋产权证。

王大爷的儿子王某表示，自己从未向任何单位申请过房产登记，也没有见过这个证，此证登记在他名下，他自己也不知道，登记申请表上的签名也不是王某签的。随后王大爷以“该争议房产系其本人所有，被告县政府在没有查明事实的情况下，错误登记在其儿子王某名下，被告的行为严重侵害了原告的合法权益”为由诉至法院，王某作为第三人参加诉讼，请求法院撤销被告颁发给王某的房产证。

县政府辩称，原告王大爷既不是房屋所有权人，也不是房屋共有人，不具备原告主体资格，起诉已超过了《行政诉讼法》规定的诉讼时效。

法律在线：法院审理后认为，争议房产系王大爷于1989年出资建成并居住，第三人王某在庭审中予以认可，因此王大爷与本案具有事实上和法律上的利害关系。而被告也未能列举有效证据证实原告明知其为第三人颁发房屋产权证的具体行政行为。

本案中，被告在向第三人王某颁发房屋产权证书时，应按照房屋权属登记有关规定的程序进行，并对房屋产权来源进行审查、核实，但被告未对房屋权属情况进行全面审查。

庭审中，第三人王某陈述其未申请过房产登记，也未见到该房产证书，申请表及登记报批表上的签名均不是本人所签。被告在对第三人王某的房产进行确权登记时认定事实不清，主要证据不足，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》，法院判决撤销县政府为第三人王某颁发的村镇私有房产所有权证。

支招

四招帮你补救

如果遭遇不动产登记错误情况，又该如何补救呢?

第一招——申请更正登记

《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记”。所以，如果遭遇了不动产登记错误的情形，权利人、利害关系人可以拿登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料向房屋登记部门申请更正登记。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。

第二招——申请异议登记

《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”如果权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，但请注意，异议登记后，利害关系人需要在15日内向法院起诉。异议登记的作用就是将不动产目前的登记状态暂时封存，以防止权利人转移或出卖该不动产。

第三招——提起民事诉讼

在实践中，大部分当事人对不动产的归属有异议，产生争议的根源在于对物权变动的民事法律关系有异议，当事人要求转移登记，应直接提起民事诉讼。从司法实践来看，大致包括两类案例：

1.进行不动产物权变动的原因行为(如买卖合同)无效或被撤销，致使登记的权利人和真实的权利归属人不一致而产生纠纷;

2.无权处分人处分他人财产并办理了登记，真实权利人(包括共有人)和善意取得第三人同时主张权利而产生纠纷。上述案例中，登记对决定物权归属的作用是有限的，登记行为并不构成对民事诉讼的障碍。当事人应该直接提起民事诉讼，通过法院判决物权的归属。

第四招——提起行政诉讼

当事人认为登记机构未尽审查义务，违反登记程序致使不动产登记记载的权利人与真实权利人不一致的，应提起行政诉讼。但在行政诉讼中，法院只能对登记行为的合法性进行审查并做出撤销登记或维持登记的判断，并不能最终解决当事人间的不动产权属争议。涉及物权变动原因行为的民事纠纷，应告知当事人另行提起民事诉讼。在一些案件中，当事人既对物权归属存在争议，不动产登记行为合法性也存在疑义的，可以分别提起民事诉讼和行政诉讼。两种诉讼的审理对象不同，可以同时进行。但这类案件往往由于案情较为复杂，可能出现一个审判需以另一审判结果为审理依据的情形，这时就需要中止一个诉讼程序。