各路专家热论拆迁补偿标准

[据《中国经济时报》11月12日报道，最近，有 5位著名专家就拆迁问题联名发表了给某市政府的建议书。建议书说：近年来全国各地掀起了大规模的旧城改造和扩张运动，拆迁因此成为政府工作的重点之一，但由于行政权力与开发商利益的结合，造成拆迁纠纷急剧增加和激化。被拆迁的居民不断增多，迁居的地段离市区越来越远，给这些居民上班、上学、就医等经常性的生活需要和经济状况带来了不少困难，对于低收入者更是难于承受的。这样，一项为民解困的德政就逐渐演变为以营利为目的，着眼于土地炒卖，压低甚至侵吞城镇拆迁费，与民争利的“扰民工程”了。]

A现行拆迁补偿款过低 提高标准是当务之急

记者半年来采访的拆迁纠纷绝大部分是由于补偿偏低引起的，补偿款让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋。专家认为，很多拆迁已基本远离了它改善居民生活条件的初衷，而变成了对广大工薪阶层的一种压榨、掠夺和驱逐，同时成为了一些地方政府的“形象工程”和开发商的“暴利工程”。

记者采访的一些房地产界的评估师、律师和专家都认为，市场评估的公正合理是最重要的，要遵循国际原则，提高补偿标准。

中国房地产估价师学会的王学发指出，拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定;“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换的行为。

王学发说，为了保证评估的公正性，房地产市场评估价格应当由取得国家或省房地产估价资质的机构，以当地人民政府上一年度公布的货币补偿基准价为依据评估确定。对拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构可由拆迁人和被拆迁人共同选定，评估费用由拆迁人支付。

被拆迁人对评估结果有异议的，可自行委托其他有资质的房地产价格评估机构进行评估，并持其他评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定有资质的房地产价格评估机构复核，并按复核结果补偿。复核的费用由过失方承担。

隆安律师事务所秦兵律师认为，从目前的情况来看，我们的拆迁补偿金额确实过低。等值、及时、有效应该成为拆迁补偿安置工作的三个基本原则，这也是遵循国际原则。从等值角度讲，拆迁方在补偿被拆迁方的土地使用权时，要充分考虑到地理位置;而在房屋补偿中，一般住宅按照重置价格加上房屋陈新程度进行补偿，而具有文物价值(如一些高档四合院等)的要进行文物价格评估，由拆迁方与被拆迁方共同聘请评估部门进行评估估价，进行合理补偿。

从及时角度讲，拆迁方应该提前半年时间对被拆迁方进行补偿，这样给被拆迁方留出找居处、搬迁的时间和成本。从有效角度讲，拆迁方补偿给被拆迁方的金额，必须能使被拆迁方在相同地段和不降低生活水平的情况下，购买到相同的房屋，而且，要拆迁地段的土地使用权必须进行补偿。

首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆告诉记者，目前我们的拆迁补偿金额确实太少，但少下的这部分到底应该由谁来补，补多少，怎么补，目前还没有非常好的方案。我想，是不是政府出一部分、开发商出一部分会好一些?

经济学家茅于轼则开出了一个现实的处方。他认为提高现行的拆迁补偿标准是必须的。他建议补偿标准应该是在市场价格的基础上再加上一个增量，他个人认为，10%较合适。

也有专家认为，尽快修改现行的拆迁法规或者建立一部符合国家法律和民意的新拆迁条例，是解决愈演愈烈的拆迁纠纷所十分迫切需要的。

B不得滥用国家征收权力谋私利

全国政协委员、中国社科院法学研究所研究员梁慧星近日在接受记者专访时说，从根源上讲，公民的私有财产受法律保护，这在《宪法》、《民法》、《刑法》中都有明确的规定。但国家在特殊情况下可以对公民的私有财产进行“限制”，比如文物保护、国家征收。

国家征收有三个条件：第一是以社会公共利益为目的;第二是依照法律规定的权限和程序进行;第三是要给予公正补偿。

在很多国家的征收行为中，大部分使用的都是“限于国家公共利益的需要，要对此地进行征收”这样的说法，但必须要有正当的真正是公共利益的理由。

我国各城市现在进行的大部分拆迁并不是用于公共利益，而是出于商业目的。各国法律对此有严格规定：商业目的不允许通过国家强制征收的手段实现，它应该按照市场规则来谈判，通过《合同法》解决出现的问题。

房屋拆迁不能用国家征收、行政干预来实现市场行为下的商业目的，政府出面强制从产权人手中取得土地使用权，再出让给开发商进行商业开发，这种做法严重背离了公共利益的本质，另外也大幅度地降低了私房主应得的补偿金额。

政府运用国家征收的强制手段低价或无偿将土地从居民或农民手中征收过来，如果再以市场价格出让给开发商，那么这中间巨大的差价就落在了政府手中;而政府如果低价或无偿征得土地却以低于市场的价格或者无偿出让给开发商，那么中间巨大的差价就落到了开发商手中。可以说，在这种情况下，不管政府用何种价格进行出让，最终的结果是居民或农民只能得到很少或者没有补偿。

目前最“流行”的做法是一些地方政府滥用国家征收权力，协助开发商进行商业开发，从而大幅降低和剥夺了被拆迁人合法的拆迁补偿金额，而开发商和贪污犯从中牟取了暴利，国库却因此亏空了应得的巨额收入。

C公权效命违背“政企分离”初衷

梁慧星表示，我们现在的拆迁法规违背了《立法法》;而拆迁行为违背了《宪法》的基本精神，违背了我国改革开放“政企分离、政经分离”的初衷。动不动就使用公安等国家权力机构去强拆居民的房子，行政部门为何要运用自己的公权为某一个开发商“效力”，成为个别利益集团手中一粒强权代表的棋子?这样不但激化了拆迁矛盾，而且最后这些矛盾仍然转由政府来承担。如此“吃力又不讨好”的事情，一些地方政府竟然乐此不疲地勇于承担，难道在利益驱动下真的能置人民利益于不顾，置自身形象于不顾吗?

他指出，政府帮着开发商，这样老百姓在拆迁中遇到不公正的待遇，就没有地方解决，现在很多法院独立性不够也不愿受理这方面诉讼;而且行政部门又常常冲在前面，为开发商当“挡箭牌”，甚至自作拆迁方、开发商。这样，自身权益被侵害而无处申诉的老百姓可能就会做出许多过激行动，对社会的安定团结造成了很大的威胁。恰恰是存在重大缺陷的拆迁法规和政策造成了种种“事端”。

“而且许多地方在拆迁时常常使用暴力，甚至介入违法、犯罪的黑社会行为。拆迁问题已经到了必须用法律进行严格约束的时候，我们希望尽快修改有关拆迁的行政法规和地方规章，根除违法拆迁，结束这一场灾难。否则，拆迁问题引发的社会公害将不堪设想。”梁慧星对此非常担心。