“产权调换房”用地的综合效应

房屋被拆迁，补偿款又不够买原拆迁地段的房子，怎么办?南京市想出了一招“以房换房”的办法，就是政府出让地块，由开发商建房，建成后由政府回购，专项用于市政项目的拆迁安置。南京首幅“产权调换房”地块NO.2007G92已于12月12日成功出让。

12月21日，南京市政府领导在南京市国土资源局调研时指出：“产权调换房”是维持拆迁户生活水平、保障其长远生计，降低拆迁成本、稳定房价的有效举措。

此举标志着南京市解决城市中被拆迁居民购房难问题的步伐正在加快，引起了业内及央视等媒体的热切关注。

政府：力推“产权调换房”用地

南京市国土资源局通过工作调研发现，当前拆迁难、城中村改造难的主要原因是拆迁安置政策不到位，不能做到“拆一还一”，老百姓难以接受。那么，政府该如何在拆迁中协调城市建设与百姓利益的关系，达到双赢呢?

对此，南京市国土资源局积极探索“产权调换房”用地出让新路子，根据南京市今年3月份出台的《关于完善城市房屋拆迁工作机制的实施意见》，按照“分散建设为主、集中建设为辅”的原则，在出让土地时，有计划地统筹配建一定数量的“产权调换房”。

据悉，刚刚顺利出让的NO.2007G92“产权调换房”地块，位于比较繁华的鼓楼区江东北路与凤凰西街交界处，实际出让面积8016平方米，根据要求，开发商要按照市政规划进行建设，建成后由政府回购用于安置拆迁户。“产权调换房”的价格将与拆迁地区补偿价格基本持平，也就是说，如果拆迁户选择与自家拆迁面积折算为现房面积相等的房屋，将不用贴钱。

据南京市国土资源局副局长丁和庚介绍，此次南京推出集中建设“产权调换房”用地，“完全是一种新尝试”。按照中央的要求，地方拆迁安置中产权调换的比例应不少于10%，“南京正在逐步提高这个比例。”

市场：提供房源平抑房价此

次出让的NO.2007G92“产权调换房”地块，出让底价为6800万元，经过两家开发企业10轮应价，最终被南京建设发展集团以8000万元拿下，溢价幅度接近20%。据悉，出让公告对地块的建设周期有明确要求，大概一年时间即可上市。该地块上的住房建成后，将由南京市城建集团统一按每平方米7800元的结算价回购。

继第1幅用于集中安置拆迁户的“产权调换房”地块后，南京市国土资源局12月26日又将公开拍卖3幅此类地块，建成后部分住宅将由政府定价回购，用于拆迁安置。其中，六合板块回购均价为每平方米2450元左右，江宁地块回购均价为每平方米4000元。

一位关注六合区NO.2007G102地块的开发商表示，该地块共分为4块，其中地块4的14070.2平方米就是用来作为“产权调换房”的。从起拍价来看，该地块上的住房最起码要卖到每平方米4000多元才能赚钱，而目前该区域的住宅价格仅为每平方米3500元。但由于该地块是六合区的中心，尽管回购房所占面积较大，但开发商还是能在该地块的商业用途上赚钱的。中房指数一位分析师也表示，“此类房产，如果开发商算好了利润，收成应该不会差。”

对此，招商地产分管长三角地区房地产业务的杨志光副总经理分析认为，“被拆迁户必然有购房需求，而“产权调换房”源由政府按指定价格回购，提供给被拆迁城市居民，将在客观上减少市场上商品房的需求，对平抑房价将起到一定作用。”

百姓：土地新政越来越“亲民”

“‘产权调换房’属于政策性住房，是在城市拆迁中的一种补偿的自主选择。”南京市国土资源局土地利用处处长王海龙说，“目前在南京市城市房屋被拆迁家庭中，申购经济适用住房条件是取得货币补偿金额在15万元以下(含本数)的，中低价商品房申购条件是拆迁补偿金额在30万元以下(含本数)的。那30万元以上的呢?就可以享受这些‘产权调换房’。”

南京市国土资源局副局长陈晓均表示，考虑到拆迁过程中的就近安置，继在鼓楼区首次供应用于拆迁安置的“产权调换房”用地后，目前南京正在加大此类用地的投放，在地块中拿出一定比例的政府定价回购房，用于具体项目的拆迁安置，在城市拆迁过程中，尽可能让老百姓在货币补偿和产权调换中二选一。

家住NO.2007G92地块的被拆迁居民杨保琳在接受采访时说，“以前尽管拆迁补偿款有所增加，但要买到位置、价格都满意的房子仍很困难，现在政府给提供了“产权调换房”，等于不花钱就能搬进新房子，这真是和谐社会的亲民好政策。”

南京大学从事土地方向研究的教授、博士生导师黄贤金则认为，在土地供应越来越紧张的情况下，“产权调换房”地块的挂牌出让，与南京市政府出台的“超5万平方米小区，应建10%中低价房”的政策不谋而合，使商品房价高涨所带来的老百姓手捏补偿款却难在同区域买房的现象得到缓解。此举还为土地市场建设提供了新的发展空间，也给城市建设搭建了新的操作平台。