代理词(房屋买卖合同的效力之认
【买卖合同代理词】代理词
代理词
审判长：
接受原告李云霞的委托，担任其代理人，经过法庭的庭审调查，提出以下几点代理意见，请在作出裁决时予以参考。
一、原告与被告刘英在2003年11月签订的买卖合同应当认定合法有效。
根据合同的效力条款，合同的效力，只要双方均为完全民事行为能力人，是双方真实的意思表示，合同就是有效的。
二、被告以房改房是其前夫王奇的，其无权处分，请求法院认定此合同无效是明显错误的，人民法院不应当支持其抗辩理由。
虽然争议房屋是王奇单位分得的房屋，但原告在购买时知道王奇已经交清了单位的房屋款项，且与刘英是夫妻关系。现刘英提出签订买卖合同时与王奇已经办理了离婚手续三个月，房屋约定归王奇所有，故其无权处分，应当认定买卖合同无效。但原告此时并不知道刘英与王奇已经离婚，且刘英也在此房屋中居住，原告按照约定交清了一半房款后，刘英即将房屋交由原告居住使用。如果刘英已经离婚，那么也应当认定其签订买卖合同的行为构成了表见代理，原告有理由相信其有代理权。刘英与王奇约定的此房屋归王奇所有对原告无效。卖方构成表见代理，买方构成善意取得，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。
三、 本买卖合同并不违反法律的强制性规定，不应当认定在签订时就无效。
此房屋的原所有权人是单位，后来分给了本单位的职工王奇。根据王奇出庭时的证言证实，此房已经分给他多年，早就已经交清了单位要求交清的款项，只是在卖房时产权手续正在办理之中，单位也没有不允许卖房的约定。在房改时此房屋以市场价或成本价购买的公房，买房者王奇已经拥有了全部产权，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改房是单位和个人对于房屋是共有关系，王奇对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。此时，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了追认，则应当认定合同有效。如果单位作为共有人，在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
另外，被告认为在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房产证，无权卖房，认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，王奇才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，王奇还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。代理人认为被告的这种说法不对。首先，虽然在房产证办理下来之前，有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定王奇夫妇具有处分该房产的权利。其次，即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产，依据《合同法》第五十一条的规定，是一种效力待定的合同，也不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是王奇的名字且拥有全部产权时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
四、以根据相关法律法规规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记为理由主张合同无效的也是不能够成立的。代理人认为，《城市房地产管理法》和相关法规规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，不是法律的强制性规定。未对房产进行过户登记并不必然导致合同无效。合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案中原被告双方协议所约定的内容并未违反法律的强制性规定及损害公共利益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形，故原、被告所签订的协议当不属法定无效之协议。且买卖双方自愿，并立有契约、买方已按约定交付了一半房款，并实际使用和管理了房屋已愈七年多，故原、被告所签订的协议当属有效协议。
总之，房改房买卖合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律应当支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定和交易的安全，保护“诚实信用”这一民法的“帝王”原则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是上市出售时，应当补交国有土地使用权出让金或土地收益金，在其他方面没有本质的区别。故请人民法院依法支持原告的诉讼请求，以保护的合法权益。
