房屋租赁合同不因行政指导性条

【房屋租赁合同条款】房屋租赁合同不因行政指导性条款而改变其性质与效力

佛山中院判决龙江劳动管理所诉黎卫民、黎经国租赁合同纠纷案

刘子平 余珂珂

[本案要旨]

行政管理机关作为民事主体与中介机构签订合同出租商铺为典型民事合同行为，不因合同存在行政指导性条款而改变该民事租赁合同的性质与效力，合同当事人应依约履行合同义务。当事人不服行政机关的具体行政行为，应另循其他合法途径解决之。

[简要案情]

原告广东省佛山市顺德区龙江劳动管理所系顺德区龙江镇管理劳务中介的行政部门。2003年当地政府要求整顿、规范劳动中介服务市场，劳动管理所遂根据市、区政府文件集中管理劳务中介单位的规定精神，向顺德区龙江镇世埠资产管理办公室承租了位于该镇华南路粮油市场二楼作为人才劳务中心市场的铺位，并行文要求各劳动中介机构限期迁入劳务中心市场集中经营，统一管理，违反者取消其职业介绍许可资格。

2003年10月17日，被告黎经国以“佛山市顺德区龙江镇新时代中介服务部”的代表身份报名租赁劳动管理所人才劳务中心市场铺位，双方于2004年3月10日签订一份《租赁场地协议书》，约定新时代服务部租用该市场B座二层4号铺位经营劳务中介服务，期限自2004年3月10日至2008年12月31日，其中2004年3月10日至2005年12月31日每月租金为2914.08元，以后每年租金递增，租金须每月10日前支付;签订协议前，新时代服务部向劳动管理所预付每平方米15元作为保证金以及其他条款。另在合同第一条特别规定：“设置龙江镇人才劳务中心，镇内现有的劳务中介单位必须于2004年3月10日前迁至龙江镇人才劳务中心集中经营，统一管理。”新时代服务部性质属于个体户，工商登记经营者为被告黎卫民，而黎经国系黎卫民之弟。黎经国签订合同后，以新时代服务部名义在该铺位经营，后黎卫民、黎经国以劳动管理所没有遵守当初的承诺另外开设楼梯口，劳务中心市场营业环境不好为由，自2004年9月开始拒绝支付租金。

劳动管理所遂以黎卫民、黎经国为共同被告向广东省佛山市顺德区人民法院提起诉讼，请求判令：解除双方之间签订的《租赁场地协议书》，黎卫民、黎经国立即清付所欠租金26226.72元;没收对方违约的合同保证金3750元。

顺德区法院审理认为：原告劳动管理所因响应上级政府文件集中管理劳务中介单位的规定,在华南路粮油市场二楼设置该镇人才劳务中心市场。被告黎经国以新时代服务部的代表身份与劳动管理所签订《租赁场地协议书》，租赁铺位经营，原、被告之间的租赁合同应为有效合同，受法律保护，合同双方当事人应当严格依照合同约定履行各自的权利义务。被告黎卫民承认黎经国是其员工，但认为没有授权给黎经国签订合同，属黎经国个人行为，该抗辩缺乏依据，不符合实际，不予以采纳。根据黎经国签订合同及经营新时代服务部的行为，可以认定其是新时代服务部的实际经营者，应当与该中介服务部的登记业主共同承担清偿责任。两被告租用铺位后拖欠租金，已构成违约，应向劳动管理所承担支付租金的民事责任，合同保证金归劳动管理所所有。劳动管理所要求被告清偿从2004年9月1日至搬出之日止的租金合理，予以采纳。鉴于被告长期拖欠租金，劳动管理所要求解除双方签订的合同，符合合同约定。被告认为租赁合同是在不公平、受强逼情况下签订的，劳动管理所违反承诺，缺乏事实依据，不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第四款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原、被告于2004年3月10日签订的《租赁场地协议书》;二、黎经国、黎卫民应当在判决生效三日内向劳动管理所支付租金34968.96元;三、黎经国已付合同保证金3750元归劳动管理所所有。受理费1309元，由黎经国、黎卫民负担。

黎卫民、黎经国不服一审判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉，请求二审法院判令：撤销原审判决，黎经国与被上诉人于2004年3月10日订立的租赁场地协议书无效，被上诉人退回所交租金和保证金，并允许新时代服务部自行选址经营。

另外，上诉人在二审期间尚以其已对劳动管理所提起行政诉讼为由，要求中止本案的审理。

[判决理由]

佛山中院审理认为：本案的上诉争议焦点有二，一是讼争租赁合同的性质与效力的认定，二是上诉人黎卫民应否向被上诉人支付欠缴的租金。

一、关于讼争租赁合同的性质与效力认定问题。尽管被上诉人劳动管理所作为政府授权的市场管理者，可以行使部分具有行政管理色彩的职权，但其在本案中与上诉人所签订的房屋租赁合同在本质上仍然属于平等民事主体之间所签订的民事合同，并不属于具有行政强制力的具体行政管理行为，因此，应当按照我国现行合同法关于租赁合同的相关规定对其效力进行判断。被上诉人在合同中的地位属于出租人，其与上诉人的合同地位是平等的。虽然被上诉人出于规范市场经营秩序的考虑，在与包括上诉人在内的经营者签订合同时规定有“镇内现有的劳务中介单位必须于2004年3月10日前迁至龙江镇人才劳务中心集中经营”的条款，但该条款实际上仅具有行政指导性意义而并不具有行政强制力，双方之间民事合同关系的性质与效力并不因此而改变。上诉人基于自己真实的意思表示，选择了与被上诉人签订租赁合同，属于其意思自治的表现，且上诉人于本案一、二审期间均未提交有效证据证实其签订合同系受强迫或者欺诈，故本院确认讼争租赁合同内容合法，合同双方意思表示真实，属于有效合同，对合同双方均具有约束力。上诉人应当按合同约定履行其缴付租金的义务，且被上诉人自2004年3月10日签订合同之日即移交租赁铺位的钥匙给上诉人，上诉人亦缴交了自2004年3月至2004年8月的租金，故上诉人应当支付尚欠被上诉人的租金。上诉人要求确认该合同无效，由被上诉人退回其租金和保证金的上诉请求，以及其已对被上诉人另案提起行政诉讼为由要求中止本案审理的上诉主张，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于上诉人对被上诉人发文规定劳动中介机构须统一迁入劳务市场经营、集中管理的具体行政行为有异议，可以另行遵循其他合法途径解决，非本案审理范围。

二、关于两上诉人应否向被上诉人承担支付所欠缴租金的责任问题。虽然签订讼争合同的一方系黎经国，但租赁铺位的实际经营者系新时代服务部，而根据企业注册资料，该服务部的性质系个体工商户，经营者系黎卫民，故作为经营者及实际受益者的黎卫民、黎经国应当依照合同的约定，向被上诉人支付尚欠的租金。上诉人关于黎卫民与讼争合同无关、不需支付租金的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

[判决结果]

2005年12月8日，佛山中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1309元，由上诉人黎卫民、黎经国负担。

本判决为终审判决。