国家调控和央行信贷终结地产商空手套白狼时代

在地产界曾经一度风行的“空手套白狼”模式着实让不少开发商获利丰厚，房地产因此也“荣登”了中国十大暴利行业之首。但随着国家宏观调控政策和央行信贷政策的“逆转”，完全依赖于银行贷款的地产公司顿时陷入了一片资金恐慌之中，就连一些业内闻名、实力雄厚的开发商也不得不进行融资渠道的开发，否则“地产游戏”随时就可能因为资金短缺而终止

“121文件”后的信托融资

2003年央行颁布的121号文件，对中国房地产业来说，无疑是一项“铁规”。根据文件规定，各商业银行对未取得“四证”的开发商将不得提供任何贷款，于是一直依赖银行的房地产商们纷纷开始了“找钱运动”，由于信托融资不像增发、配股、可转债那样有许多限制条件，要经过漫长的报批程序，同时信托产品筹资周期较短，只需要委托人和受托人自主商定，其设计、发行速度非常快，正好可以弥补房地产商融资渠道的匮乏，所以房地产信托实际成了开发商们独辟巧径的一条融资大道。据相关资料显示，2003年第四季度全国共发行房地产信托37个，募集资金35亿元，比第三季度骤增了22个项目和22.9亿元资金，占所有信托产品的数量和金额的比重也上升了一倍左右。

面对“121文件”出台后的信托融资，一位业内人士评价说：“房地产信托的最大优点是可以不受银行贷款的约束。按照人民银行规定，商业银行发放房地产开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而通过信托公司融资完全可以不受此限制。”更关键的是，银行向开发商贷款的硬条件是“四证齐全”，而房地产信托则不受此限。

加息让融资成本升高

2004年央行加息完全是出乎预料的，尽管此前有关人士一再否认加息是为了抑制房地产过热，但加息的事实无疑再度绷紧了开发商们的资金链。由于银行存、贷款利率上调，部分购房者会提前偿还贷款，未购房者转而进行储蓄，持币待购的人增多，开发商不仅申请银行贷款要付出更高的成本，而且房屋竣工后的销售也面临诸多不利。尤其是许多开发商们苦心经营的多层次、多元化的融资渠道，包括直接融资、间接融资，国内上市、海外上市，海内基金、海外基金，自己发债、可转债等融资手段在央行加息后都面临着高成本的挑战。

西安市某银行的统计资料显示，该行从1998年到2002年房地产开发贷款余额年均增长35%；个人住房贷款余额年均增长120%.但从今年初开始，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额虽然仍在继续增长，但幅度明显放缓。

海外基金面临退出困局

在贷款、信托之后，海外投资基金也是目前开发商们最垂涎的一块资本，但实际上国外基金要求得非常严格。国内的开发商们不能有太多的变数，不能回避风险。有些开发商准备的材料都是正面的，往往不提及任何风险和可能会出现的问题，这会让国外投资者十分担忧。在沟通中开发商往往会发现两个很大的差别，一个是国内开发商的看法，一个是国际投资者的看法，这需要开发商做很多前期工作，要使项目具有吸引力，需要包装，需要换成基金经理人熟悉的语言。

除此以外，海外基金在中国投资的最大困难在于获利后如何退出。虽然目前海外基金关注的重点是北京和上海，但西安也不难看到它们的影子，某地产开发商表示，海外基金他们也曾经接触过，双方在一些项目存在合作的可能，关键是目前政策只允许海外基金的获利在国内流通。