如何维护实际产权人的合法权益

如何维护实际产权人的合法权益
律师：受让人取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失
案情简介
李某与王某系老家较好的朋友,李某曾于2006年底将几年打工积攒的25万元汇给王某帮忙在县城某小区购买商品房一套。因李某在深圳打工不便回家办理房产证，于是通过签订委托购房协议方式请王某帮忙办理过户手续,并同意将该房出租给王某一家使用。王某在代办过程中由于手续繁琐，于是将该房登记在自己的名下，打算等李某回家再办理过户。2007年4月份，王某做装饰材料生意急需一笔流动资金，向银行借款20万元，将该房作为抵押，并到房管机关办理抵押登记。后因王某无力返还借款，银行依法行使抵押权与王某合意将该房拍卖并过户给陈某,该房已升值40万元,银行扣除20万元本金及利息,将余下部分房款返还给王某。王某眼看房价上涨，还给李某40万元，实在有些舍不得。2007年5月劳动节，李某回家探亲得知自己房已登记在陈某名下，非常生气，李某要求陈某返还房屋未果，于是要求王某返还40万，王某以借贷关系为由，同意只返还李某购房时的25万元。李某无奈，欲通过法律途径维护自己的合法权益，来本所向律师咨询。律师说法
本案的争议涉及到如何确定房屋的归属、抵押合同是否有效以及实际产权人的合法权益如何保护等问题：
首先看王某与银行之间的抵押合同是否具有法律效力。本案涉及物权登记公信力的问题，不动产如房屋、土地以登记为公示方法，彰显物权登记的公信力。具体到本案中，因李某长期在外打工，该套房长期由王某居住，房屋产权也登记在王某的名下，银行在不知实情的情况下，应当认定为善意第三人，其对该房屋享有的抵押权应为物权登记的公信力所保障，银行通过拍卖该房实现自己的债权不无不当。在这种情况，李某不能主张王某和银行之间的抵押合同无效。
某次，陈某是否能取得该房的所有权。根据将于2007年10月1日生效的《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，受让人符合以下三个条件，可以基于不动产的善意取得制度取得该不动产的所有权：受让人受让该不动产时是善意的，即在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；以合理的价格转让；转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。善意取得制度旨在保护交易安全，鼓励市场主体的交易行为并尽力促成交易，这符合物权法的立法目的。因此，陈某通过拍卖的方式依法购得该房，李某不能直接要求陈某返还该房屋。
最后，李某的合法权益该如何得到法律保护。根据新《物权法》第106条第2款。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
王某作为无权处分人已侵害了李某的所有权，同时也违反了当时双方的委托购房协议。依据《合同法》122条，因当事人一方的违约行为侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依本法要求承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。据此，李某可以依法要求王某进行损害赔偿以获得法律救济