居间协议代签字和部分签字的法律

【什么是居间协议】居间协议代签字和部分签字的法律效果分析

律师按：分析居间协议代签字的法律效果，首先要区分居间协议这个“负担行为”和共有物处分这个“处分行为”的差别，明白居间合同和房屋买卖合同的差别。这篇文章分析两种居间协议的签字情形，分别为代签字和部分签字。

代签字：无权代理、家事代理、表见代理

这一种法律模型是：卖家甲和乙两个人，签订居间协议时，甲签了甲的名字，还代乙签了乙的名字。那么甲的签字就有可能是三种法律性质。

一、甲的行为构成无权代理。比如甲、乙是兄弟关系。那么根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于【无权代理人订立的合同效力】之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”也就是说会有三种法律后果：

1、被代理人追认，居间协议生效。

2、被代理人不追认，效力待定，无权代理人承担责任。

3、善意相对人撤销，合同被撤销。

二、甲的行为构成家事代理。比如甲、乙是夫妻关系。根据《最高人民法院关于适用 中华人民共和国婚姻法 若干问题的解释》第十七条的规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”即如果相对人是善意的，那么合同是有效的;如果相对人不是善意的，那么也是由无权代理人承担责任。

三、甲的行为构成表见代理。比如甲拿了一张乙出具的空白委托书，而实际上乙是不同意的。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于【表见代理订立的合同效力】的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”也就是说，此时的居间协议应当由甲、乙两个人共同承担责任。

部分人签字：共有物处分与订约义务

这一种法律模型是：卖家甲和乙两个人，签订居间协议时，只有甲一个人签字，乙没有签字。这个居间协议的效力状态是：有效。有人认为这份协议是无效的，因为违背了《中华人民共和国物权法》九十七条关于【共有物处分】的规定“处分共有的不动产……应当经……全体共同共有人同意……”。实际上，这种观点的错误就在于没有分清楚“共有物处分”和“订约义务”的差别。买卖双方签订居间协议的目的，是在某一个特定的时间、地点正式签订买卖合同，卖家负担的义务就仅仅是在某一个特定的时间、地点前来和买家签订《房地产买卖合同》，不涉及到对共有物的处分，因此不适用《物权法》第九十七条。因此部分人签字的居间协议也是合法有效的，只是，只对签字人产生效力，未签字的人不承担合同义务以及违约责任。