拍卖被执行人房产的注意事项

核心内容：被执行人房产进行拍卖时需要注意哪些慎选拍卖标的、加强审执沟通、加大调解力度等。下面小编为您介绍。

当案件生效进入执行程序后，拍卖被执行人房产以所得价款受偿执行申请人是保障债权人债权顺利实现的重要手段。但司法实践中，在强制执行时往往会发现，所拍卖的房产因其所有人或者使用人与他人存在其他纠纷而长期为案外人所占据，房产虽然顺利拍卖，但竞拍人在取得房屋所有权后却无法入住，从而引发了一系列诉讼、执行案件甚至信访问题的发生。

慎选拍卖标的

执行部门在执行过程中，应尽量穷尽被执行人财产线索，在有其他财产可供执行的情况下，或者积极组织当事人沟通促成其达成执行和解，争取最大可能地不去拍卖因存在纠纷而被其他案外人占有的房屋，从源头上杜绝纠纷的产生。

加强审执沟通

立案、审判、执行部门办理案件应当着眼审判工作大局，积极沟通、协调、配合。执行部门在拍卖了存在瑕疵的房产之后，要及时将相关情况告知立案和审判部门，立案部门在竞买人获得所有权后诉请法院主张无权占有人迁让的立案阶段仔细审查纠纷的可诉性，审判部门在审理过程中充分查清事实，保障竞买人、占有人各自相应的合法权益。

加大调解力度

将调节工作贯彻于此类案件处理的每一环节。自执行部门拍卖伊始，充分与占有人沟通协调，告知其占有房屋的行为缺乏法律支持，争取其能主动配合迁出。至立案、审判阶段，坚持调解优先原则，在必要时，因此类纠纷往往涉及民生问题，可邀请社区主任、陪审员参与调解，争取最大限度地化解矛盾纠纷，力求案结事了。

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■ 房产拍卖违约纠纷的处理

本案的争议焦点是：1、被告宏某拍卖行在拍卖时是否告知原告，拍卖物存在瑕疵；2、原告与被告宏泰拍卖行的协议是否有效、对被告姜堰工行是否有拘束力、约定的违约金是否过高；3、原告要求被告交还外墙使用权的理由能否成立；4、原告主张的营业损失额是否合法。

针对焦点1，被告宏泰拍卖行在庭审中提交了王某福出具的证明1份，证明其在拍卖前陪同原告一起看样，被告宏某拍卖行告知原告所拍房屋被他人占有，拍卖成交后，须姜堰工行启动诉讼程序才能交付。原告和姜堰工行未提交证据。经质证，原告认为宏泰拍卖行提交的证据超过了举证期限，不予质证；姜堰工行认为宏泰拍卖行提交的证据真实。本院认为，宏某拍卖行未在举证期限内提交证据，原告也不同意质证，该证据又没有其他证据……【详细】