关于加强商品房销售监管的通知

沪房地资权[2005]101号

各区县房地局、市房地产交易中心:

自2004年以来，本市先后出台了期房限转、商品房销售合同网上备案、二手房网上交易服务平台和网上审批预售许可证等一系列调控房地产市场，完善交易规则的政策措施，取得了明显的成效，但近期也出现了虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，扰乱了商品房交易秩序，影响了房地产市场调控。为进一步规范商品房销售行为，保障广大购房人的合法权益，本市各级房地产管理部门要依法加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管，现就有关问题通知如下：
一、各区县房地局应严格加强对合同撤销的监管。自2005年3月1日起，凡发现有下列违规情况之一的，应及时将情况报送市局和市房地产交易中心，由市房地产交易中心先行“封盘”后，再进行调查，并按规定进行处理。
1、利用订立和撤销虚假合同等行为，炒卖房屋的；
2、同一套房屋多次预订，或预订房价明显偏离该楼盘实际成交价格的。
二、各区县房地局应加强预售管理。开发企业在申请预售提交的销售方案中应增加下列内容：
1、以楼幢为单位提供商品房拟销售的价格及浮动幅度；
2、销售预案，包括销售地点、开盘时间、销售方式、维护销售秩序和防止排队争购等措施；
3、销售人员岗位证书和销售人员签署的守法、合规销售承诺书。
各区县房地局在审批商品房预售许可时，要加强对销售方案的审核，帮助指导开发企业完善销售预案，维护商品房销售市场正常秩序。
三、各区县房地局应加强对重点楼盘销售现场的监管。商品房预售许可证发放后，应通过明察暗访等手段加强跟踪管理，对中心区域、高价位、易发生炒作的重点楼盘，要派出售楼监督员，在售楼现场接受购房人政策咨询和投诉，监督现场销售秩序，及时发现和查处开发企业惜售、弄虚作假、人为组织排队争购、与中介机构勾结炒房和变相转让期房等违规违法行为，保障商品房在“公开、公平、公正”的环境中销售。
四、各区县房地局应加强对商品房预订、预售的规范管理。严格按照《城市房地产开发经营条例》、《商品房销售管理办法》及《上海市房地产转让办法》等有关法律法规，加大对未取得商品房预售许可证的预订、预售行为的查处力度；并妥善处理本市实施商品房销售合同网上备案前无证预订、预售行为等遗留问题，防止开发企业以无证预订、合同无效为由解除合同，恶意抬高房价。
五、各区县房地局应结合目前正在开展的房地产销售和中介专项执法检查，重点查处开发企业、中介机构在新建商品房销售过程中哄抬房价的行为。凡发现开发企业、销售人员与中介机构有本通知第三条所列违规行为的，应及时做好调查取证工作，经查实，依法处理：
1、降低直至取消开发企业资质，通知工商行政管理部门取消其房地产开发经营资格；取消开发企业资质的，其法定代表人记录在案，5年内不得再从事房地产开发经营及相关的房地产经纪、估价、物业管理等活动；
2、取消销售人员的商品房销售人员岗位证书、网上销售操作证书，并记录在案，5年内不得再从事商品房销售及相关的房地产开发、经纪、估价、物业管理等活动。
3、协同工商行政管理部门按《上海市经纪人条例》及相关法律法规，从严查处经纪企业及房地产执业经纪人。
六、在做好商品房销售行为监管工作的同时，要进一步做好二手房网上交易服务工作。各区县局要抓住时机，将当前的工作重心从网点建设转向提高服务能级、优化办理流程和提高办事效率上，提高二手房网上交易成交率，将这一便民利民的“好事办好、实事办实”。
特此通知。

上海市房屋土地资源管理局
二○○五年三月三日