出售夫妻共有房屋需谨慎

王某与张女士于2005年登记结婚，婚后在市区投资购买了一处房产，准备在房价上涨后出售。所购房屋的产权证上登记为王某，张女士作为共有权人。2007年8月，王某通过中介和刘某签订购房协议，刘某向王某支付定金2万元人民币，双方约定同年10月办理产权变更，交付剩余房款。后来，因为房价上涨，张女士以王某卖房未经自己同意为由不同意卖房。

因双方无法达成一致意见，刘某向法院起诉要求王某双倍返还定金。
辽宁隆丰律师事务所王勇律师分析：
王某与张女士的房屋系夫妻共有。对于共有房屋，卖方在出卖时需经全体共有人同意；否则，就可能导致买卖合同无效。在二手房纠纷中，常有共有权人以出售房屋时没有征得自己同意，要求法院确认房屋买卖合同无效。但是房屋买卖合同无效，并不意味着定金合同也无效。定金合同属于担保合同，是担保卖方能够如约签订房屋买卖合同，共有权人中的一人收取定金后，应尽量说服其他共有人同意出售房屋，否则应适用定金约定，双倍返还定金。
同时，如果买方确有证据证明签订合同的共有人有其他共有人的代理权，则应认定合同有效。比如有证据能够证明其他共有人曾经一同委托中介售房、一同协商谈判、买方看房时在现场未表示反对等等，均可视为其他共有人同意出售房屋，因此可以认定买卖合同有效。本案中，王某未取得张女士授权，出售共有房屋，收取定金，应当承担向刘某双倍返还定金的责任。