房地产开发管理的核心——流程再造（转）流程再造：房地产开发流

房地产开发流程是从拿地前的可行性分析报告到项目的研究设计再到施工，最后交付验收的一个持续性过程。而房地产流程再造则是对房地产开发过程中的各个环节进行价值判断，然后根据环节在价值链中的重要性，把握重点环节进行开发的一项管理变革。

房地产行业的产品生产具有区别于其他行业的特殊性。这些特殊性体现为:第一，房地产产品是基于土地开发的产品，“产品是固定的，而厂房是流动的”;第二，产品的开发周期比较长，一般需要2-3年，在此期间的市场变化、政治经济环境的变化更是难以预料;第三，产品由于是露天作业，所以气候对生产也具有一定影响，另外，还有其它许多不确定因素都将影响产品开发流程。由于受到诸多因素的影响，流程控制也变得难以确定，越来越多的开发环节给开发商增加了不少工作难度。在这种情况下，开发商需要有新的思路，对房地产开发价值链中的环节进行重估，把握住重要的价值环节，而把其他环节更彻底地置于社会分工之下。在这个时候，房地产开发中的流程再造具有非常积极的意义。

产品研发与成本控制：开发流程中的关键环节

根据行业研究显示：在众多的项目开发环节中，从拿地开始的前期环节到后期交付验收，单个环节产生的利润呈现递减的趋势。房地产开发是多方分工合作的一项工程。作为开发商对自身定位要明确，将企业关注的重心放在项目前期，对项目流程进行适当的改造。作为前期工作的重心，产品研发在房地产开发的工作中具有非常重要的地位。产品研发是所有前期开发工作的核心内容，也是开发商能够产生巨大利润的关键环节之一。其它包给外部单位的工作，开发商只需要做到把关的角色就行了。

在项目操作过程中，把关者除了要确保项目合乎规划设计要求和质量标准外，还需要对项目进行成本控制。良好的成本控制也是开发商保证项目利润的必要前提。这就要求开发企业对项目的承包商进行严格的“招投标”方式运作。在各个支出环节把好关。

良好的体验环境是产品价值提升的关键因素

市场需求的特点已经发生了变化，房地产市场已经经过了产品时代、服务时代的考验，现在正步入体验时代。市场价值核心已经从成本第一向客户第一转变，在这种情况下，客户的个人体验必将成为对产品生产具有决定性作用的因素。市场上充斥着大量的新开发项目，这些项目已经基本具备作为产品的全部素质，而基于产品的服务提供也大同小异。怎么形成独特的差异化风格;怎么迅速地打动消费者这个时候，营造能够直接给人以情感满足的体验环境已经显得尤为重要了。

目前，深圳市场上许多好的项目无一例外地具有良好的体验环境。做好体验环境需要我们的开发企业从多维的角度去观察一块土地，做到尽量挖掘土地的潜在资源，从而提升项目的市场价值。而很多时候，这种挖掘都是建立在对体验环境的营造基础上的。