房屋出资人能否直接取得房屋的产权
作者:刘顶峰 万里
【案情】
2005年5月,刘xx向土地管理部门申请了一块建房用地,取得了建房许可证。因缺少资金,便邀请朋友万xx合伙建房。约定:万xx投入建房资金,房屋产权归其所有;房屋建成后双方合伙经商。双方签订了书面协议,万xx出资11万元建成了房屋。双方合伙经商一年后,因帐目往来发生纠纷,故终止了合伙。刘xx遂向万xx主张房屋产权,遭拒绝。因此,刘xx提起了诉讼,请求法院确认房屋产权。
【意见分歧】
本案争议的焦点是房屋产权的归宿。对此,产生两种不同意见。
第一种观点认为:该协议表面上是合伙建房协议,实为房屋所有权转让协议。房屋虽由刘xx建造,但万xx是房屋的出资人,房屋产权应归万xx所有。
第二种观点认为:万xx不享有建房用地的合法使用权,即没有取得宅基地的使用权。在他人的宅基地上建房,不论双方是否签订协议,只要未经土地管理部门批准,就不能取得所建房屋的所有权。万xx没有经有关部门的建房许可,因此,不能以自己出资建房为由直接取得房屋产权。
【评析】
根据我国《城市房地产管理法》第36条规定:房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第38条规定:以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
在我国法律规定中,房屋与土地属于不同的财产,房屋所有权与土地所有权相互分离,但取得房屋所有权必须以取得土地使用权为前提条件。1982年国务院关于《村镇建房用地管理条例》第5条规定:个人建房用地,应按照规定办理审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。由此可见,公民个人不享有土地所有权,公民个人自行建造房屋,必须依法取得宅基地的使用权。
笔者同意第二种观点。
在本案中,刘xx经过合法程序办理用地手续,并取得了建房许可证,因此,刘xx建造的房屋为合法建筑,有资格取得房屋的所有权。需要注意的是,刘xx仅仅是“有资格”取得房屋所有权,并非已经取得房屋所有权。建房许可证只是政府允许其建房的依据,而不是房屋所有权的证明,确认房屋所有权的有效证件是房管机关核发的房屋所有权证。因此,刘xx虽然持有建房许可证,但并不代表房屋归其所有。而万xx虽与刘xx订有合伙建房协议,并且出资了全部建房款,但其缺少取得房屋所有权的必备条件,即建房许可证,万xx也不能直接取得房屋所有权。同时,刘xx尚未进行所有权登记,也不能取得诉争房屋的所有权。
作者单位:江西省鄱阳县人民法院
来源:中国法院网