这份房屋买卖居间合同缘何无效

【买卖居间合同范本】这份房屋买卖居间合同缘何无效

在房价飞涨的今天，购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，一不小心，因购房而发生的纠纷就会成为困扰购房者的一大烦心事。近日，记者就从郑州高新区法院获悉，该院刚刚审理完毕一起“房屋买卖居间合同”纠纷案。原告婷婷与一中介公司签订了“房屋买卖居间合同”，约定通过该中介公司购买位于郑州中原路上的房屋一套，原告即付定金1000元，中介公司给原告出具加盖其财务专用章的收据一份。然而让原告意想不到的是，中介公司却迟迟不履行约定，原告多次催促，均被拒绝，无奈诉至法院，法院却告知双方所签合同无效，这是怎么回事我们又该如何防范因购房而发生的纠纷呢

案情

原告婷婷诉称：2009年7月，原告婷婷其决定通过居间人，即郑州B房地产营销公司购买王某在郑州中原路上的房屋一套。2009年7月25日，原告与B公司签订了“房屋买卖居间合同”，同时原告即付定金1000元。B公司向原告出具了加盖其财务专用章的收据一份，收款人是王某。双方所签合同约定，该商品房总价款、被告的居间中介佣金、代办费等共计60万元;被告应于合同签订后10个工作日内陪同原告办理正式的购房合同。后原告婷婷多次要求被告协助办理正式的购房合同，但均遭被告拒绝。无奈，原告婷婷只好起诉法院，请求法院判令被告B公司履行《房屋买卖居间合同》第六条约定的督促义务;并由被告支付违约金5.9万元。因A房地产营销公司是被告B公司的上级单位，所以，原告婷婷要求A、B两公司承担连带责任。

被告A公司辩称：原告婷婷认可王某是代表A公司在“房屋买卖合同”上签的字，但原告婷婷未提供王某具有A公司代理权的证据，A公司对王某的行为没有追认，所以，《房屋买卖合同》中房屋买卖条款无效。原告婷婷要求被告A公司履行监督B公司的义务，因买卖双方未签订正式的买卖合同，被告无法履行监督义务。另外，原告婷婷要求二被告A、B两公司承担连带责任，但也无其他证据证明，所以，应判决驳回原告的诉讼请求。

被告B公司辩称，该公司未与原告签订合同，与本案无关，原告起诉该公司系诉讼主体错误，应驳回原告对B公司的起诉。

郑州高新区法院经查明本案原因后，依法判决：被告A、B公司于本判决生效后10日内返还原告定金1000元;驳回原告其他诉讼请求。

说法

合同的主要条款

是法律要求的必备条款

本案中，法院认为原、被告所订《房屋买卖合同》系无效合同。那么，为何无效呢

河南正方圆律师事务所律师董夙告诉记者，“房屋买卖合同”中缺少卖方的“名称或者姓名和住所”等条款即为无效。她说，我国《合同法》规定，合同条款是合同中明确双方权利义务的具体条文，合同条款的总和就是合同的全部内容。合同双方的权利义务关系除法律明确规定的以外，更多的需要合同条款加以确定。因此，在订立合同时除应当尽量明确和细化合同条款内容外，更要特别注重的是合同的主要条款，合同的主要条款是合同应当具备的条款，它决定着合同的类型，确定着当事人各方权利义务的质和量，处于相当重要的地位。所以，欠缺主要条款是不符合法律规定的，为此，合同也就不能成立。董夙提醒“根据我国《合同法》的要求，合同主要的条款应当包括以下内容：1.当事人的名称或者姓名和住所;2.标的;3.数量和质量;4.价款或酬金;5.履行期限、地点和方式;6.违约责任;7.解决争议的方法。由于上述这些条款是法律规定的合同主要条款，所以，订立书面合同时，必须具备这些条款，少一项就应认为合同不成立。如不然，所签订合同就会视为无效，也就体现不出法律的严肃性。

何为民事诉讼主体

和适格的民事诉讼主体

本案被告B公司在答辩中称，原告起诉该公司系诉讼主体错误。这里说明一个问题，即参与民事诉讼的主体必须适格才合法。那么，何为适格的民事诉讼主体呢郑州市上街区检察院副检察长柴俊钊说，要明确这个问题，首先应明确何为诉讼主体。诉讼主体，是指具备诉讼主体条件的当事人。根据我国《刑事诉讼法》规定，诉讼主体就是侦查机关、检察机关、人民法院和自诉人、被告人、附带民事诉讼原告人和被告人。在民事诉讼活动中，涉及的诉讼主体包括三个方面，一是主持审判活动的审判机关，即人民法院;二是诉讼当事人，即参与诉讼活动的民事纠纷双方的当事人，也就是原告和被告，包括诉讼代理人;三是诉讼参与人，包括证人、鉴定人、翻译、勘验人等。

而适格的民事诉讼主体，也称为正当当事人或者适格的当事人。合格的当事人就具体的诉讼作为原告或者被告进行诉讼的权能，称为诉讼实施权。当事人是否适格是法院作出有效判决的前提，法院在审理案件前，要对当事人主体资格进行审查并作出判断，就是对当事人诉讼资格是否适格的问题进行查证。

未经被代理人认可的代理

不具有法律效力

本案中，王某是以其本人名义代理A、B公司在《房屋买卖居间合同》中签的名，且事后未经被代理人、即委托方A、B公司的追认，所以，法院认为王某代签的“房屋买卖合同”行为无效，其原因是他没有代理权，代理A、B公司签的名不发生法律效力。法院这样判决，有法律依据吗“是有法律依据的。”郑州高新区法院民庭副庭长薛灵这样回答记者。她说，我国《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”据此，本案中，A、B公司对王某代签的“房屋买卖合同”没有追认，更没有事前默认，所以，王某的签字不具有法律效力。

居间合同的定义和特征

本案原告婷婷意图通过与居间人，即B公司签订的购买王某在郑州中原路上的一套房屋的居间合同。在这个居间合同中规定，如果房屋买卖成功，原告需付给作为居间人B公司一定的中介佣金。这里就涉及一个居间合同的问题。那么，何为居间合同新密市检察院监所科科长张旭说，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，B公司为居间人，原告婷婷为委托人。居间合同具有以下特征：

一是居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人;二是居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中传达双方意思，起牵线搭桥的作用;三是居间合同是双务、有偿、诺成合同。