商业楼改为公寓销售火暴 法律法规尚存空白

“投资 19 万元，让你成为台东商圈的股东！”自从今年9 月起，这则广告便让沉寂了 3年的青岛市威海路362号热闹起来。披上“海角七号”的马甲，曾经的台东鞋城变身酒店式公寓。

“海角七号”商改住似乎为闲置商业楼改造趟出了一条路，但其中的隐忧却不可视而不见。

“海角七号”月销百套

紧邻台东商圈、Loft户型、酒店式管理、买一层送一层… … 这些元素聚集在一起，“ 海角七号”想不红都难。

不久前，记者在“海角七号”楼盘销售处看到，5位销售代表面对前来咨询的顾客应接不暇，几乎每位销售代表都是带领两拨以上的顾客去看房。“再不出手就来不及了，好朝向、好户型的房子几乎都挑没了。”其中一位销售代表这样推销自己的楼盘，虽然每平方米价格达到万元以上，但Loft户型设计让空间利用更为充分，“花一层的钱，买两层的房子”。

记者了解到，自今年9月“海角七号”开盘以来，两个多月的时间，200多套房子已销售过半。

销售代表智慧介绍，“海角七号”楼盘由青岛市本地的开发商青岛港澳置业投资有限公司开发，紧邻海慈医院，步行至台东商圈只需 10 分钟。 该楼盘2 层至5 层为居住层，6层、7层为酒店，“水、电、煤一应俱全，而且24小时供应热水”。

楼盘销售火爆不足为奇，但“海角七号”的身世却让这个楼盘的开发对整个青岛房地产业而言具有了先行者的意味。据介绍，“海角七号”楼盘原为台东鞋城，后因经营不善而倒闭，该楼也成为岛城若干闲置商业楼之一，而这也成为此座商业楼坎坷经历的开始。

一座历经坎坷的大楼

2007年，港澳置业曾将该楼售给呵芘日本有限会社，但不知因何故中止，为此还曾与对方对簿公堂。2008年，港澳置业又以“秀墅”之名，对该楼进行了“ 商改住”开发，但后来因与建筑商发生资金纠纷，迟迟不能装修入住，当时购买房子的住户怨声载道。记者了解到，其中一位住户当时购买了一套51 平方米的东南向住房，房价为9000元/平方米，但因迟迟不能交房最终退房了事，据该业主透露，“秀墅”的业主几乎全部已办理退房手续。

虽然“秀墅”以“海角七号”的名义再次上路，但有专家指出，商业楼改造为居民住宅依然有隐忧。以“海角七号”为例，作为商业楼，该楼的产权为 40年，扣除前期使用时间，目前仅剩 36 年，且房产证为商业用地房产证，与普通商品房不同；大厅、电梯等公共设施按照商业楼设计，造成公摊面积率高达25%；虽然水电煤齐全，但设计时没有预留暖气管道，这也成为“海角七号”的另一处硬伤。

产权到期后该如何处理产权期内如遇拆迁该如何补偿这些问题都成为闲置商业楼改造的绊脚石。

法律法规尚存空白

闲置商业楼改为居民楼，消费者不禁要问：相关方面的法律法规是否健全

记者从青岛市国土资源和房屋管理局国土处了解到，关于商改住目前暂时还没有相关规定。该处工作人员说，商业楼想彻底变身居民楼，首先需要到规划局变更土地用途，经该局同意后再办理其他相关手续，因为商业用地和居住用地的使用年限不同，必须补齐变更之前的费用，即使这样，使用年限也是从该建筑最初使用开始计算。

虽然青岛市国土资源和房屋管理局对目前青岛闲置商业楼总体情况并没有详细统计，但因经营不善而步履维艰的商业楼，在青岛绝非只此一家。 闲置商业楼如何得到合理利用，是一个问题。

记者了解到，青岛在处理烂尾楼方面已经积累了许多经验。其中，上世纪90年代的 30 多座烂尾楼经过重新包装已获新生，“蓝石海景”、“鲁邦新天地”等项目都是烂尾楼改造的典范。由成熟的开发商对烂尾楼项目进行再包装，由酒店变身公寓，或者公寓变身酒店，这些套路已经被开发商运用得十分娴熟。

相关专家表示，此前烂尾楼改造的路数虽然不完全适合闲置商业楼改造，但两者有相通之处，在相关法律法规健全后，商改住的路将会比现在走得更加稳妥。