2.8亿产品还在卖 担保方公司已破产
“XX金世纪与YY金世纪项目在股权结构、公司资产上相互独立。XX金世纪的债务清算暂不影响YY金世纪。”
无疑，今年是中小房企的多事之年。受其牵连，信托公司的房地产项目也屡次行走在风险的边缘。
媒体近日获悉，XX金世纪地产因资金链断裂进入债权债务清理阶段，并将在债务明晰后进行重组并购。同时，XX市地方法院和政府也已介入处理此事。
就在债务问题升级前夕，与XX金世纪地产同一控股股东的YY金世纪地产仍在通过信托融资。
7月初，ZZ信托计划为YY金世纪地产发放2.8亿元信托贷款，该产品“长盈66号”至今在售，XX金世纪地产在产品中扮演担保方的角色。
据了解，XX金世纪债务主要涉及民间借贷和银行贷款，消息称，在清算过程中不完全统计，其债务合计达29亿元，而这一情况与ZZ信托在尽职调查报告中的表述出入甚远。
在售信托担保方债务危机
近日，ZZ信托一款在售产品“AA金世纪信托贷款集合信托计划”引起媒体的注意。
推介材料显示，该产品续存期限2年，计划募资2.8亿，分期成立，第一期共1.1亿元。信托资金用于向YY金世纪地产发放贷款，支付其“金世纪新城”项目8号楼和10号楼装修款。
在工商资料中，YY金世纪地产注册资本3亿元，控股股东为史某某，持有公司79.5%股份。同时，史某某亦为XX金世纪地产的实际控制人，持股比例80%。
而XX金世纪地产正陷于债务危机当中。
7月底，XX金世纪地产的债务问题升级。媒体报道，7月28日当天有约600人聚集于XX市委门口，向政府要求金世纪房地产公司偿还债务。
媒体另获悉，实际上，早在7月10日，XX金世纪地产就发布通知称，“停止财务往来结算，进行债权债务清理，停止支付客户商铺拍卖押金、补偿款或租金及前期利息。”
一并发布的还有《关于债权债务清理的公告》，公告显示预计7月17日启动票据核实工作，并有中信证券派员参与；预计7月30日前完成与中信签约介入并购重组；8-9月完成核实并公示债券债务情况。
“AA”就在上述两个时间节点的中间，进入推介期。
除与融资方YY金世纪地产控股股东相同外，XX金世纪地产还在信托计划中作为担保方之一出现，为融资人履行还款义务提供无限连带责任保证担保。
信托计划的另一担保方是河北QQ集团，史某某持有公司80%股份，是公司实际控制人。
据了解，融资方及两个担保方同属金世纪集团，集团总部位于XX，旗下有10家分公司，包括XX、YY、苏州、重庆、郑州、斐济等6家地产公司，以及SS酒店、DD建设、FF电力、GG物业等4家下属公司。
一位接近金世纪地产的人士向媒体透露，7月底，XX市丛台区人民法院已经以涉嫌非法集资为名对史某某进行立案，并冻结了其所持有的XX金世纪股权。
同时被法院立案的还包括与XX金世纪有投资关联的河北凯胜投资公司和河北WW电力集团公司，当媒体致电河北WW电力时，值班人员表示，公司最近均无人上班。同样，XX金世纪和YY金世纪办公室的电话亦无人接听。
尽调或不尽职
“AA”计划还款来源包括两项，第一是YY金世纪城销售及租赁收入，第二是XX金世纪目前正在开发及持有项目的销售收入及持有经营性物业租金收益。
据ZZ信托在尽职调查报告中的测算，信托存续期间，金世纪新城项目销售收入预计为28.08亿元，对2年的信托本息覆盖率为7.66倍。
同在信托存续期间，XX新世纪保守估计可实现13.96亿元左右的销售及租赁收入。
偿债能力上，ZZ信托调查表明，截至2013年11月，XX金世纪公司总资产31.29亿元，总负债7.41亿元，其中未到期金融机构借款4.25亿元，负债率仅24%。
ZZ信托对其做出“连续4年企业资产负债率持续走低，表明企业长期偿债能力较强”的结论。
该份报告出具时间为今年4月，仅3个月后，XX金世纪地产便出现债务危机。而其报告中对XX金世纪地产财务数据调查方面，并未提及后来导致债务问题升级的民间借贷。
消息称，债务清算过程中不完全统计，截至7月底，XX金世纪地产负债达29亿元，其包括民间融资15亿元，银行贷款14亿元。
前述人士称：“目前，XX市政府已经介入处理此事，将由政府出面协调解决，以保证投资人收回本金。同时协调银行等金融机构，撤销对该公司的罚金，盘活资产，避免其破产。”
ZZ信托相关负责人对媒体回应：“XX金世纪与YY金世纪项目在股权结构、公司资产上相互独立。XX金世纪的债务清算暂不影响YY金世纪。”
虽然担保方担保效力或已失效，但上诉负责人表示：“YY金世纪项目成立前即完成了抵押担保手续且抵押物足值，目前项目运作正常。”
该项目风控措施显示，融资方将金世纪新城8号楼未售部分及2、4、5、6号楼地下室部分的《国有土地使用证》及在建工程做抵押担保，抵押物评估值为7.1亿元，抵押率为39.4%，ZZ信托为第一顺位抵押权人。
无独有偶，除ZZ信托外，新华信托也为金世纪地产同一项目提供融资。
2013年7月，新华信托“BBYY金世纪新城东区项目收益权集合信托计划”，融资金额1.4亿元。XX金世纪地产及史某某本人均为信托项目提供融资担保，同时，YY金世纪地产4名股东分别将其持有的共计100%股权质押给新华信托。
据了解，YY金世纪地产虽于2009年注册成立，但直到2012年才展开实质性业务，目前在建的金世纪新城是其唯一运作的项目。
“运作项目单一的地产公司，相比多项目运作的公司来说，能得到的资金支持更少。而且YY金世纪地产规模上属于小房企，项目又在三线城市，发生风险的可能性更大。”一位私募地产基金运作人士对媒体分析。
资料显示，YY金世纪新城预计总投资22.2亿元，扣除项目自有资金投入9.36亿元，新华信托融资1.4亿元，ZZ信托融资2.8亿元和农信社贷款0.9亿元，目前尚存在7.74亿元的资金缺口。而YY金世纪的融资成本达15.5%。
