要注意居间合同中是否有中介代

【贷款居间合同范本】要注意居间合同中是否有中介代为保管的条款

在诚意金转定金过程中，中介起来的作用是很大的。很多中介提供的居间合同中有一个“中介代为保管定金”的条款，这个条款约定中介从下家处收受诚意金后，由上家出具定金收条并承诺定金由中介保管。这时，上家虽然没有实际收到定金，但由于居间合同上的“代为保管”条款，因此尽管钱还在中介那里，但也认为上家收到了定金，应当受到定金罚则的约束。而中介和上家之间，成立了一个保管现金的合同，在符合约定条件时，由中介向上家返还。

因此，在这种情况下，上家不要以为还没有收到定金可以不受约束，其实中介已将责任推给上家了。

做高房价是为买方多贷款，卖方并不能从中获益，所以买卖合同通常会约定为买方应保证卖方实际拿到多少钱，或约定做高房价所增加的税收部分由买方承担。而个人所得税、营业税都与房产的增值额或成交价有关，双方很可能会为增加了多少税收产生争议进而引起纠纷。

4、 付款风险 房地产买卖合同中经常会约定一个 “单方解除合同”的条款。合同的解除权如何行使、单方解除合同有什么依据，这些常会产生争议。

案例：卖方与买方签订了 《上海市房地产买卖合同》，约定2009年7月20日为最后过户期限，买方如贷款申请未获通过或数额不足，应在过户当日以现金补足。买方如逾期不付款，卖方应书面催告，买方在收到催告信后十天内仍不付款的，卖方有权单方面解除合同。

此后，买方向银行申请了贷款，但没能按期办妥贷款手续。卖方在7月18日就向买方发出了催告通知书要求按时付款，但买方未能以现金补足房款。于是卖方在8月3日向买方发出了解除合同通知书。 8月10日买方向其他银行申请的贷款终于获批准，买方要求过户，卖方认为合同已解除予以拒绝，买方于是诉至法院要求过户。

一审判决认为，买方在主观上没有违约故意，虽然两次向银行申请贷款的时间较长，耽误了相应的付款期限构成违约，但买方在贷款获批后立即要求向卖方付款，对合同履行并没有造成重大影响，并不构成根本性违约。因此双方继续履行合同的基础尚在。判决合同继续履行。

二审法院审理后认为：因买方未能按时获批贷款又未以现金补足，导致在约定时间未能办理过户手续，责任在买方。买方虽向另一银行申请贷款并获批，但已超过双方约定的付款时间十日以上，因此卖方有权单方面解除合同，买方未按约履行合同，已构成根本违约。因此二审法院判决撤销一审判决，确认双方签订的上海市房地产买卖合同已于8月3日解除，卖方应返还已收到的房款。

做高和做低房价都会产生两个不同的价格。做低房价可以订立两份价格不一的买卖合同，也可以订立一份买卖合同再以补充协议的方式将差额部分以“补偿款”“装修款”的名义补足。

而做高房价通常都是签两份价格不一的买卖合同，并不以补充协议的方式另行约定差额，双方一旦产生纠纷，在出现两份价格不一的合同时，到底哪一份才是双方真实的意思表示呢对买方来说，当然主张价格低的合同是双方真实意愿，而对卖方则正好相反。尽管上海高院规定一般以后一份为准，但如果两份合同日期相同怎么办这就需要有其它证据证明。由于付款是买方的义务，买方应就付款义务承担举证责任，可见买方的举证责任大于卖方。