办房产证有哪些隐患

海南省海口市住建局和市工商局近日联合发出通知，5月1日起全市启用新商品房买卖合同《海口市商品房买卖合同示范文本》。新版合同首次明确，在买房人取得房产证后，开发商应当在约定时间内为买受人办理土地使用权证。据了解，目前在海口房产证和土地证办理发证机关是两家单位——住建部门和国土部门，市民办两证须两头跑，不仅手续烦琐还可能出现开发商将土地证重复抵押，而购房人还不知情等隐患。业内人士呼吁，海口能否学习北京、上海、安徽、广东、大连、西安、厦门等省市，将两证合并为一本房地产权证。

购房不懂办小土地证

《物权法》规定，房屋与土地是一个整体，要么“房随地走”，要么“地随房走”。相关法律也明确，只有土地证、房产证两证齐全且“两证主体一致”的房子，才能进入二级市场交易。购房人的土地证，又称小土地证，就是在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益。

从2003年开始，当时的市国土海洋资源局表示，对新建筑竣工验收合格后或核发商品房售许可证的小区统一办理小土地证，并制定了《房屋国有土地使用权分割登记操作暂行方法》，明确购房者买了房后，可持房产证与《转让证明书》等相关证件单独到国土局办理土地证。但前些年由于物权法没有出台，很多人办理小土地证意识不强，办理的人也不多。目前，我省没有土地证的房子，照样可以上市交易。虽然市国土部门多次宣传办理土地证的必要性，但在很多人看来，没有房产证者才是大难题。采访中，一位二手房交易公司的负责人坦言，目前海南二手房交易中，提及小土地证的购房者寥寥无几，只有大户型和别墅买主才关心。

两证分发或被钻空子

个项目需要的资金很多，一些开发企业会把土地证抵押给银行进行贷款，如果开发商资金上出现问题，银行会不会将抵押的土地使用权投放进市场业内分析，虽然购房人拿到了房产证，但土地使用权仍属于房地产开发商，这就不能排除个别开发商以该土地使用权这个“大证”向银行抵押贷款的风险。且根据物权法，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。业内提醒，房产证上购房人只能看到所购房屋的建筑面积、使用面积等，而分摊多少土地使用面积，土地证号和土地出让金的价格并不反映。将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。

可实行房地统一登记

业内认为，实行两证合一，最大好处就是让老百姓放心买房，而且避免了买房人重复跑路、重复提交要件、重复交纳税费等，可以很大程度上降低登记成本。有法律专家指出，物权从法律上讲是指自然人、法人直接支配特定物的权利。

如果购房人只拿到了房产证，而没有拿到土地证，他的权利实际上没有得到真正体现。从规范房地产市场角度出发，应该实行商品两证齐全才能上市交易，进而实现两证合一办理。

采访中，也有业内人士透露，目前两证合一在国内很多城市执行得并不顺利。少数城市的两证合一目前还在形式上，他们要么成立了房地局统一办理;要么使用同一个窗口进行办理，后面还是两个不同的行政部门在办理，这样实际上和海口的分开办证差别并不大。而且真正实行起来，像海口办土地证很多都需要补登、补测，工程也很浩大。土地部门与住建部门工作如何衔接，特别是数据档案如何同步，这些更是棘手的难题。业内人士认为，不管遇到多少困难，毕竟国内很多城市已有成功的示范，海口不妨开展这方面的调研，毕竟这也是一种发展方向。