侵犯优先购买权的买卖合同效力认定问题

[裁判要旨]

优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间，超过该期间，优先购买权消灭，优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间已经成立的买卖合同。但在该期间内，出卖人负有止卖义务。如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权主张该买卖关系无效。同时，优先购买权之诉是一种确认之诉，在法律没有作出规定前，其应适用诉讼时效的规定。

[案情]

2001年6月]2日，原告张xx与被告山东省泰安xx贸易公司签订房屋租赁合同，约定：被告将座落于泰安市奈河西路的翠竹园酒店租赁给原告经营管理。租赁期间内被告于2004年8月12日通知原告要求其立即交清所欠租金35000元，否则，将依法终止租赁合同，收回房产。2004年10月28日又通知原告称：因资产调整，原告所租酒店房屋产权变更为被告泰安鲁润股份有限公司，双方租赁关系按合同规定终止。2004年12月1日，二被告签订房屋转让合同，约定：被告泰安xx贸易公司将该酒店房产以1860800元的价款转让给被告泰安鲁润股份有限公司。合同签订后，被告泰安鲁润股份有限公司支付了全部购房款，并于2004年12月24日办理了房屋所有权证。随后被告泰安鲁润股份有限公司将该转让情况通知了原告。另外，被告泰安xx贸易公司系被告泰安鲁润股份有限公司的股东。

原告张xx于2006年3月诉至法院，请求法院确认两被告买卖房屋的行为无效，并准许原告按两被告所确立的房屋买卖条件行使优先购买权。

被告则辩称，两被告之间系内部资产调整而不是买卖关系，原告无优先购买权;即使原告有优先购买权，因已将该情况书面通知了原告，其长达一年多的时间内并没有主张优先购买权，应视为放弃权利。

[审判]

山东省泰安市泰山区人民法院经审理认为，原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告作为承租人享有对所承租房产的优先购买权。被告在转让该房产前虽通知了原告，但在法定期间内未履行止卖义务，其买卖行为应认定为无效行为。依照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条的规定，判决如下：一、被告泰安xx贸易公司与被告泰安鲁润股份有限公司之间关于位于泰安市奈河路119号房产的买卖合同无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，双方均未上诉，一审判决已发生效力。

[评析]

所谓承租人的优先购买权，又称先买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。即先买权人在订立买卖契约时有优先买受的权利，但并非对已成立的法律关系发生变动的权利。这种先买权作为期待权，只有在该项财产出售时，权利人才可享受其权益。先买权人在标的物出卖时，一定期限内不行使的视为放弃。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就确认了承租人的优先购买权。此种权利是依法产生的，具有一定的专属性。该期限是法律的强制性规定，应从知悉出卖人和第三人缔约之日起计算，这就要求出卖人负有通知的义务，通知的到达是权利人期限计算的起点，是先买权人知悉交易条件、行使先买权的前提。从本案来看，被告泰安xx贸易公司于2004年10月28日向原告送达了出卖房屋的通知，即使当日收到通知，作为享有先买权的原告，其法定期限的计算至少应从2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3个月内被告泰安xx贸易公司负有不得将房屋卖给他人的止卖义务。但二被告之间的房屋转让行为恰恰发生在2004年12月1日，即这3个月内。由此可见被告泰安xx贸易公司转让房屋的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第132条的规定，其行为侵害了原告的优先购买权。据此，法院对原告要求确认二被告之间的买卖合同无效的请求予以支持。

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件下。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制，主要指价格条件。在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会，因为其他买受人仍然可以参与购买。如果先买权人不能提供同等条件，则以出价高者得的市场原则决定物的归属。本案中，由于被告泰安xx贸易公司是被告泰安鲁润股份有限公司的股东，二被告之间发生买卖行为时确立的价格是考虑到多重因素的，有些因素是原告所不能具备的，加之由于被告泰安xx贸易公司在3个月内未尽到止卖义务，致使原告无法参与竞买。基于公平原则，原告不能按二被告之间确定的价格购买，可以按照房屋的市价行使先买权，为此法院对原告要求按照两被告所确立的房屋价格行使优先购买权的请求，不予支持。

被告泰安xx贸易公司于2004年8月12日发出的通知系向原告催要租金及要求其承担违约责任的通知，不属于解除合同的通知。鉴于二被告均系独立法人单位，二被告之间进行的买卖行为不属于内部资产调整。因优先购买权之诉是一种确认之诉，在法律没有作出规定前，应适用诉讼时效的规定。综上所述，法院对被告的辩称理由不予采信